(一)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 國(guó)有
核心內(nèi)容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要使用的土地，具體而言，就是對(duì)依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國(guó)有土地。主要類(lèi)型有國(guó)有土地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、地下空間利用等。
(一)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥
國(guó)有土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，以下建設(shè)用地可以以劃撥方式取得：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地; (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地; (3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地; (4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
在當(dāng)前，我國(guó)的土地使用權(quán)劃撥有兩種方式：一是土地使用權(quán)附條件劃撥，土地使用者必須在繳納規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)用后方可獲得該幅土地的使用權(quán);二是土地使用者不需要繳納任何費(fèi)用即取得土地使用權(quán)。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓
國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指縣級(jí)以上人民政府和土地行政主管部門(mén)依法把符合規(guī)劃要求的國(guó)有土地有期限有償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者，土地使用者享有實(shí)際占有土地權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等活動(dòng)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓過(guò)程中，出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權(quán)出讓合同，出讓方是代表國(guó)家行使權(quán)利的縣級(jí)以上人民政府的土地行政主管部門(mén)，受讓方可以是中國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì)組織和公民自然人。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，我國(guó)當(dāng)前的國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式有四種：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓和掛牌出讓。
協(xié)議出讓是指縣級(jí)人民政府及其土地行政主管部門(mén)代表國(guó)家與土地的申請(qǐng)使用者就土地使用權(quán)的價(jià)格、使用年限、用地條件等問(wèn)題相互協(xié)商成一致意見(jiàn)而進(jìn)行的國(guó)有土地使用權(quán)出讓。由于協(xié)議出讓不對(duì)外公開(kāi)化，容易滋生暗箱操作、產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，因此，政府對(duì)此有嚴(yán)格的報(bào)批程序。國(guó)土資源部于2002年5月9日發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定：自2002年7月1日起，全國(guó)各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地都必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。這就大大縮小了可以協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍。自2003年8月1日起開(kāi)始施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》更是對(duì)協(xié)議出讓的審批、程序過(guò)程作出了詳細(xì)而又嚴(yán)格的規(guī)范。
海南房地產(chǎn)律師網(wǎng)
