【海南律師案例】房屋買賣合同糾紛案

【海南律師案例】房屋買賣合同糾紛案

【關(guān)鍵詞】房屋買賣合同 頒證 違約金

【基本案情】邢某與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買某小區(qū)房屋一套，邢某已足額支付購(gòu)房款，但某開發(fā)商逾期未協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，邢某起訴到法院主張協(xié)助辦證并支付逾期辦證違約金。

【審理結(jié)果】

海南省?？谑协偵絽^(qū)人民法院

民事判決書

(2021)瓊0 1 0 7民初XXXX號(hào)

原告：邢某   

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

    被告：?？?/span>XXXX公司

    原告邢某與被告?？?/span>XXXX公司（以下簡(jiǎn)稱XXXX公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2 0 2 1年X月XX日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告邢某的委托訴訟代理人李武平，被告XXXX公司的委托訴訟代理人XXX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

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    本院認(rèn)為，一、關(guān)于本案是否移送公安機(jī)關(guān)并中止審理的問(wèn)題

    XXXX公司以XXXX公司偽造XXXX公司的公章虛假應(yīng)訴，XX私自收取并挪用代收款涉嫌刑事犯罪為由，主張將本案移送公安機(jī)關(guān)并中止審理。經(jīng)查，涉案房屋所在的XXXX商住樓系由XXXX公司、XX合作社提供土地，XXXX公司提供資金共同合作開發(fā)建成，三方簽訂的《合作建房補(bǔ)充協(xié)議書》約定：三方同意由XXXX公司全面負(fù)責(zé)售樓工作，XXXX公司向XXXX公司提供法人授權(quán)委托書，授權(quán)XX代表XXXX公司法定代表人簽署《商品房買賣合同》，XXXX公司將合同專用章交給XXXX公司管理，在XXXX項(xiàng)目的房產(chǎn)銷售中使用。根據(jù)XXXX公司、XX合作社及XXXX公司簽訂的《合作建房補(bǔ)充協(xié)議書》的約定，XXXX公司將合同專用章交繪XXXX公司在XXXX項(xiàng)目的房產(chǎn)銷售中使用，而XXXX公司對(duì)本案所涉商品房買賣合同上XXXX公司公章的真實(shí)性并無(wú)異議，XXXX公司亦未能提供證據(jù)證明本案所涉購(gòu)房款上所蓋的XXXX公司財(cái)務(wù)專用章系偽造。故本案并不存在公章虛假的問(wèn)題，且XX是否挪用代收款與本案的處理并無(wú)直接的關(guān)聯(lián)。綜上，XXXX公司關(guān)于將本案移送公安機(jī)關(guān)并中止審理的主張，理由不充分，本院不予采納。二、關(guān)于是否追加XXXX公司和XX參與訴訟的問(wèn)題。XXXX公司是XXXX商住樓項(xiàng)目的提供土地一方，是涉案商品房的開發(fā)商之一，且在項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)中，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及有關(guān)部門允許銷售的預(yù)售許可證均是以XXXX公司作為建設(shè)單位取得，與原告簽訂《?？谑猩唐贩抠I賣合同》的出賣人是XXXX公司，收取原告購(gòu)房款及辦證費(fèi)用的憑證也是以XXXX公司的名義出具。根據(jù)合同相對(duì)性原則，XXXX公司作為開發(fā)商負(fù)有為原告辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。XXXX公司逾期辦證，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。至于XXXX公司與XXXX公司、XX合作社在合作建設(shè)的過(guò)程中所簽訂關(guān)于房產(chǎn)銷售代理、內(nèi)部分割房屋的相關(guān)協(xié)議，是開發(fā)商之間的內(nèi)部約定，不能對(duì)抗買房人。XXXX公司主張追加XXXX公司和XX，理由不充分，本院不予采納。三、關(guān)于原告請(qǐng)求被告辦理涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題。原、被告簽訂的《海口市商品房買賣合同汾，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性艦定，合法有效。雙方應(yīng)按照約定全面履行各自的義務(wù)。原告已依約支付購(gòu)房款。然而辦證期限早已屆滿，被告至今未能為原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成違約，被告應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)為原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。故原告請(qǐng)求辦理涉案房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證至其名下，本院予以支持。辦證稅費(fèi)由雙方根據(jù)法律規(guī)定承擔(dān)，但應(yīng)扣除原告已繳納部分，不足部分由雙方按規(guī)定補(bǔ)足。四、關(guān)于原告主張逾期辦證違約金的問(wèn)題。根據(jù)《?？谑猩唐贩抠I賣合同》關(guān)于被告應(yīng)當(dāng)在2 0 XX年X月XX日前交房的約定，結(jié)合原告于2 0XX年XX月XX日交付辦證費(fèi)和其他費(fèi)用，以及2 0XX年XX月X日辦理小區(qū)出入證和繳納水電費(fèi)的事實(shí)，原告主張其于2 0XX年XX月XX日收房，本院予以確認(rèn)。合同約定被告應(yīng)當(dāng)于房屋交付之日起7 3 0日內(nèi)為原告辦理房屋權(quán)屬證書，并于辦理房屋所有權(quán)證后6 0日內(nèi)向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，為原告辦理土地使用權(quán)證。被告向原告交房時(shí)間為2 0XX年XX月XX日，故被告應(yīng)在2 0XX年XX月XX日前為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，2 0 XX年XX月XX日前為原告辦理土地使用權(quán)證。被告至今未能辦理，已構(gòu)成違約。因后來(lái)雙證合一，故本院認(rèn)定被告應(yīng)自2 0XX年X月XX日起違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    但逾期辦證違約金屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，適用訴訟時(shí)效制度。依據(jù)雙方當(dāng)事人的合同約定，逾期辦證違約金按日計(jì)算，故每日的違約金均為獨(dú)立債權(quán)，應(yīng)分別單獨(dú)遁用訴訟時(shí)效期間，訴訟時(shí)效期間逐日屆滿。根據(jù)法律規(guī)定，訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算2017年1 0月1日起施行的《中華人民共和國(guó)民法總則》規(guī)定一般訴訟時(shí)效期間為三年。原告于2 0 2 1年X月XX日提起本案訴訟，即2 0 1 8年1月2 6日前的逾期辦證違約金已超過(guò)訴訟時(shí)效。被告辯稱原告主張的2 0 1 8年1月1 7日前的逾期辦證違約金超過(guò)訴訟時(shí)效，本院予以采納。原告可獲支持的是2 0 1 8年1月1 8日后的逾期辦證違約金。由于目前辦證時(shí)間尚不能確定，本案違約金暫計(jì)算至庭審之日即2 0 2 1年3月3 0日2018年1月1 8日至2 0 2 1年3月3 0日的違約金以原告已付購(gòu)房款XXXXXX元為基數(shù)按每日萬(wàn)分之零點(diǎn)三的標(biāo)準(zhǔn)支付，為XXXXX元（XXXXX元×0.00003×XXXX天）。原告主張超出部分，本院不予支持。五、關(guān)于原告主張被告承擔(dān)律師費(fèi)、差旅費(fèi)的問(wèn)題。原、被告并未約定涉訴糾紛的律師費(fèi)、差旅費(fèi)的承擔(dān)，同時(shí)該律師費(fèi)并非訴訟的必要支出，且現(xiàn)有證據(jù)不能證明差旅費(fèi)系因本案產(chǎn)生，故對(duì)原告主張被告支付律師費(fèi)及差旅費(fèi)，本院不予支持。

    綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

    一、限被吉?？?/span>XXXX公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告邢某將位于?？谑?/span>XX區(qū)XX路XXX東側(cè)XXXX商住樓XX層XXX房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶至原告名下，辦證稅費(fèi)由雙方按照國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)（?？?/span>XXXX公司已代收原告辦證費(fèi)用包括契稅XXXX元、印花稅XX元、價(jià)格調(diào)節(jié)基金XXX元、物業(yè)維修基金XXXX元、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)XX元、檔案管理費(fèi)XX元、過(guò)戶代理工本費(fèi)和資料費(fèi)XXX元，以上各項(xiàng)費(fèi)用在上述數(shù)額范圍內(nèi)的部分，由?？?/span>XXXX公司承擔(dān)，不足部分，仍應(yīng)由雙方按有關(guān)規(guī)定各自承擔(dān)）；

    二、限被告海口XXXX公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告邢某支付逾期辦證違約金XXXXX元；

    三、駁回原告邢某的其他訴訟請(qǐng)求。

    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

    案件受理費(fèi)XXXX元（原告已預(yù)交），由原告邢某負(fù)擔(dān)XXX元，由被告?？?/span>XXXX公司負(fù)擔(dān)XXXX元。

    如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于海南省?？谑兄屑?jí)人民法院。

【附相關(guān)法律條文】

    《中華人民共和國(guó)合同法》

    第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

    法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

    第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

    當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

    第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

    《中華人民共和國(guó)民法總則》

    第一百八十八條   向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

    訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)；有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第六十四條當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。