律師擔任房地產(chǎn)項目法律顧問中的工作來源：互聯(lián)網(wǎng)
立項申請與審批是房地產(chǎn)開發(fā)最初的法律程序，只有經(jīng)過立項審批才能進行后面的各種程序，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營目標才有可能成為現(xiàn)實。在此階段，項目法律顧問應依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、地方性城市建筑規(guī)劃管理辦法、城市規(guī)劃條例等對開發(fā)商所選定地塊的合法性、可操作性進行考證，并提供法律意見;審查各項報批程序中的申報文件;起草、審查與設計單位簽訂的委托設計合同，確定與設計者的法律關系;保障項目用地的合法、有效。以已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地為例，項目法律顧問應按以下基本步驟提示開發(fā)商注意： (一)項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商應向規(guī)劃部門申報規(guī)劃要點。 (二)項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃部門申報項目選址、定點。 (三)在規(guī)劃部門下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書后，根據(jù)規(guī)劃部門對項目用地的詳細意見和下達的規(guī)劃設計條件由開發(fā)商完成方案設計，并報規(guī)劃部門審定。 (四)根據(jù)審定的設計方案，可以編制初步設計和施工圖。 (五)向土地及拆遷部門征詢有關用地及拆遷安置意見后，可以向規(guī)劃部門申請建設用地規(guī)劃許可證。 (六)在項目列入年度計劃后，申辦開工手續(xù)前，申領建設工程規(guī)劃許可證，該證是開工手續(xù)的必備文件。 (七)申領房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊，開發(fā)商應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在該手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 無論開發(fā)商決定采用哪種融資方式，都需要與他方通過合同形式確定一種債權(quán)債務關系，而這種關系的確立，項目法律顧問應為開發(fā)商把關，盡量降低各種風險。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及金融機構(gòu)有關規(guī)定，在以下方面協(xié)助開發(fā)商進行合法融資活動： (三)以申請銀行(或銀團)****作為融資方式的開發(fā)商，應協(xié)助其制定****方案、編制有關文件。 (四)以聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)作為融資方式的開發(fā)商，無論其選擇采用合作模式、合伙模式還是組建項目公司模式，都應協(xié)助其評價投資人，嚴格把握合法性參與談判，合理分配投資所得，協(xié)助編制融資文件、聯(lián)營協(xié)議。 房屋拆遷處于建設項目的前期工作階段。開發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)后，可申辦拆遷許可證，實施拆遷工作。在此階段，開發(fā)商需要與眾多原房屋產(chǎn)權(quán)人處理原有房屋拆遷事宜，簽訂拆遷補償協(xié)議、拆遷安置協(xié)議。這些工作涉及到大量法律性、政策性很強的問題，需要律師介入或由律師直接處理。作為項目法律顧問應當遵照《城市房屋拆遷管理條例》、地方性拆遷管理條例、實施細則等按以下程序協(xié)助開發(fā)商開展拆遷工作： (二)發(fā)放拆遷許可證后，應將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告形式予以公布。 (三)憑拆遷通知，向有關機關或個人核查被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)情況、使用情況及租賃情況。向公安部門申請凍結(jié)戶口。向房產(chǎn)管理部門申請暫停辦理拆遷范圍內(nèi)房屋的全部新建、改擴建、買賣、租賃、抵押、交換等房地產(chǎn)業(yè)務。 (四)起草或?qū)彶檠a償、安置協(xié)議，與被拆遷人簽訂補償、安置協(xié)議。 (五)處理可能發(fā)生的因拆遷糾紛引發(fā)的行政、司法程序。 (一)依據(jù)建設部下發(fā)的《工程建設項目招標代理機構(gòu)資格認定辦法》審查招標代理機構(gòu)是否符合規(guī)定條件。 (二)協(xié)助開發(fā)商起草和代理簽訂與招標代理機構(gòu)的委托書協(xié)議。 (四)作為招標人的代理人參加標前會、開標會，協(xié)助定標。 (五)審查投標人資格，審查投標人提供的文件、資料是否符合招標文件的實質(zhì)性和程序性要求。 (六)草擬、審查招標工程承包合同。 (七)協(xié)調(diào)、處理在建設工程招投標過程中與招標代理機構(gòu)、投標人之間發(fā)生的爭議。 (二)在建設工程施工合同履行階段，項目法律顧問應當依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》、《工程項目建設管理單位管理暫行辦法》等法律、法規(guī)、部門規(guī)章，做好以下工作： (三)竣工驗收階段，項目法律顧問應依據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》、《建設項目(工程)竣工驗收辦法》完善建設工程最后的收尾工作。 申辦商品房預售時項目法律顧問應當提醒開發(fā)商向房地產(chǎn)主管部門提交以下文件： 這些文件包括商品房買賣合同及補充協(xié)議、認購協(xié)議書(定購單)、購房須知、作為合同附件的戶型圖、公共部分、裝修標準等。 (三)確定銷售工作流程文件，包括審核單、簽約通知書、附件變更單等。 (四)協(xié)助選擇商品房代銷商，審核代銷合同，監(jiān)管代銷行為。 有的開發(fā)商由于自身業(yè)務和能力的限制，需要委托中介機構(gòu)代理銷售商品房。應當簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務。開發(fā)商應當向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房銷售的有關證明文件和商品房銷售委托書。 (六)介入商品房銷售中的各類糾紛。 確定合適的前期物業(yè)管理公司對購房者的直觀吸引力是不可忽視的，順利的物業(yè)交接將避免商品房售后可能產(chǎn)生的大量與購房者或是與物業(yè)公司之間因房屋保修、物業(yè)權(quán)屬的糾紛。項目法律顧問應依據(jù)《物業(yè)管理條例》完善前期物業(yè)管理工作，使開發(fā)商將更大的精力投入下一個項目的運營。 (一)協(xié)助選聘前期物業(yè)公司。 項目法律顧問還可以就開發(fā)商的特殊需要，設定特殊法律服務階段。比如開發(fā)商欲與跨國酒店管理集團進行定向項目合作，項目法律顧問還可以提供階段性法律服務有： (一)協(xié)助選擇酒店地產(chǎn)運營模式，投資方式。 (二)協(xié)助選擇酒店管理集團，參與談判，審核合作合同。 (三)房地產(chǎn)項目建設中溝通酒店管理集團，協(xié)助達到特殊建筑要求。 (四)如開發(fā)商選擇產(chǎn)權(quán)式酒店模式，協(xié)助選擇投資者，監(jiān)督產(chǎn)權(quán)出售，協(xié)調(diào)開發(fā)商、投資者與酒店管理者三方關系。 以上淺述項目法律顧問對房地產(chǎn)項目進行全程跟蹤，可以為開發(fā)商提供的法律服務內(nèi)容。此外，處理項目運營過程中的突發(fā)政策變動、不可抗力事件也是項目法律顧問全程跟蹤中的一項重要工作。項目法律顧問利用其專業(yè)法律知識應當把突發(fā)事件對項目運營產(chǎn)生的不利后果降低至最低點。 參考文獻： 1 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，第四條。 2 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，第十三條。 3 《城市房屋拆遷管理條例》，第七條。 4 《工程建設項目施工招標投標辦法》，第二十四條。 5 《城市商品房預售管理辦法》，第七條。 6 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，第二十九條。 7 《物業(yè)管理條例》，第二十四條。 官方網(wǎng)址： 正凱責任編輯:Linagtt
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