海南合同律師服務(wù)網(wǎng)

商品房認(rèn)購書預(yù)約或本約的認(rèn)定

來源:人民法院報(bào)

商品房認(rèn)購書預(yù)約或本約的認(rèn)定
作者:張福榮
 [案情]

  2002年,甲市某開發(fā)商計(jì)劃對(duì)當(dāng)?shù)啬车貕K進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā),建設(shè)商品房出售。在尚未

取得土地使用權(quán)的情況下,其與眾多購房者簽訂了《認(rèn)購書》,其中約定:出售期房某

棟某某室住宅,建筑面積X平方米,每平方米1800元,2004年某月前交付。除此以外,

《認(rèn)購書》還包含了其他一般商品房買賣合同之必須條款。購房者依約交納了定金及部

分房款后,開發(fā)商因拿地手續(xù)及搬遷等原因無力動(dòng)工,遂通知購房者退款并商議賠償事

宜,但一部分購房者并未接受開發(fā)商的解約請(qǐng)求。2011年,該開發(fā)商取得了該地塊土地

使用權(quán),遂開工建設(shè),并于2012年取得了商品房預(yù)售許可證,預(yù)售價(jià)格每平方米近

8000元,現(xiàn)已全部預(yù)售完畢,并依法辦理了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。此時(shí),當(dāng)初未接受退款解

約安排的部分購房者要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購書》或賠償房屋差價(jià)全額,開發(fā)商則主

張合同無效,遂引起訴訟。

  [分歧]

  本案爭議焦點(diǎn)為:1.原被告雙方簽訂的《認(rèn)購書》如何定性?對(duì)此問題,一種觀點(diǎn)

認(rèn)為是預(yù)約,一種認(rèn)為是本約。2.《認(rèn)購書》是否為有效合同,有關(guān)損失如何計(jì)算?對(duì)

此,一種觀點(diǎn)認(rèn)為《認(rèn)購書》有效,賠償應(yīng)依原告訴求;一種觀點(diǎn)認(rèn)為《認(rèn)購書》有效

,但差價(jià)應(yīng)當(dāng)以被告明示不履行合同之時(shí)與《認(rèn)購書》中約定房價(jià)相較。

  [評(píng)析]

  1.《認(rèn)購書》是本約 所謂預(yù)約,指約定將來訂立一定合同的合同;因履行預(yù)約而訂

立的合同為本約。判斷一個(gè)合同究竟為本約還是預(yù)約,應(yīng)專注于其實(shí)質(zhì)內(nèi)容,探求當(dāng)事

人的真意,而非合同所使用的名稱。本案《認(rèn)購書》是否為本約,不應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)

程為標(biāo)準(zhǔn),更不應(yīng)以該協(xié)議的名稱是否為“認(rèn)購書”為準(zhǔn),而應(yīng)考察其內(nèi)容是否符合房屋

買賣合同的構(gòu)成要件,探求和判斷當(dāng)事人的真意,據(jù)此對(duì)合同的性質(zhì)做出認(rèn)定。應(yīng)當(dāng)明

確的是,訂立預(yù)約在交易上屬于例外,如有疑義,應(yīng)認(rèn)定為本約。本案中的《認(rèn)購書》

在名稱上雖有預(yù)約之嫌,但已經(jīng)具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且開發(fā)商已經(jīng)按

照約定收受了部分購房款,依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用

法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定,該《認(rèn)購書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同,應(yīng)認(rèn)

定為本約。

  2.本案《認(rèn)購書》有效 國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定:

“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)

證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算

,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付

日期;(四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明?!北景钢小墩J(rèn)購書》簽訂之時(shí)

,該條所有要件均未得到滿足,根據(jù)合同法第五十二條第(五)款之規(guī)定,《認(rèn)購書》

雖成立,卻因違反行政法規(guī)而無效。但是開發(fā)商對(duì)涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展彌補(bǔ)了《

認(rèn)購書》效力上的缺陷。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若

干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品

房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效

?!北景冈V訟發(fā)生時(shí),被告已完全獲得了商品房預(yù)售所需資質(zhì),使得《認(rèn)購書》并不必然

無效,而屬法官自由裁量,“可以”認(rèn)定有效。

  3.本案原告請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或差價(jià)全額賠償?shù)脑V求無法滿足 本案預(yù)售商品房已進(jìn)

行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的事實(shí)決定了原告繼續(xù)履行合同的訴求無法得到滿足。首先,根據(jù)債

與合同法的基礎(chǔ)理論,普通債權(quán)之間關(guān)系平等,所以原告并不能因商品房買賣合同簽訂

在先而取得優(yōu)先履行之優(yōu)勢(shì)地位。相反,物權(quán)法第二十條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度賦

予了“經(jīng)過預(yù)告登記的商品房預(yù)售合同”以物權(quán)保護(hù)力度。本案中簽訂在后的預(yù)售合同已

經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記,使得后一購房人對(duì)涉案標(biāo)的物具有了物權(quán)法上的排他性優(yōu)勢(shì)。所以

,原告繼續(xù)履行合同的訴求已喪失執(zhí)行的可能性。其次,在賠償金額的確認(rèn)上,需要注

意的是,早在合同簽訂不久,被告就明確了根本違約的意思表示,根據(jù)合同法中“減損原

則”,原告應(yīng)負(fù)有采取措施,減少損失的義務(wù),否則將承擔(dān)擴(kuò)大的損失部分。所以對(duì)于原

告的差價(jià)全額賠償之請(qǐng)求并不能得到法院的全部支持,差價(jià)應(yīng)當(dāng)以被告明示不履行合同

之時(shí)與《認(rèn)購書》中約定房價(jià)相較。被告在退還預(yù)收房款外,首先應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,

尚不能彌補(bǔ)房款差額的,則由被告予以賠償損失。

  
來源:人民法院報(bào)







官方網(wǎng)址:

http://www.zkls.net

http://www.lwplawyer.com

http://www.b1art.com

http://www.zklawyer.net

正凱責(zé)任編輯:Linagtt





聯(lián)系地址                                                                     聯(lián)系郵箱
海南省海口市秀英區(qū)丘海大道58號(hào)萬花坊K-2B              zk.lawyer@163.com
聯(lián)系電話                                                
0898-66661963                       13907551010 (李武平律師)