商品房認(rèn)購書預(yù)約或本約的認(rèn)定
作者：張福榮
[案情]
2002年，甲市某開發(fā)商計(jì)劃對(duì)當(dāng)?shù)啬车貕K進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)商品房出售。在尚未
取得土地使用權(quán)的情況下，其與眾多購房者簽訂了《認(rèn)購書》，其中約定：出售期房某
棟某某室住宅，建筑面積X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，
《認(rèn)購書》還包含了其他一般商品房買賣合同之必須條款。購房者依約交納了定金及部
分房款后，開發(fā)商因拿地手續(xù)及搬遷等原因無力動(dòng)工，遂通知購房者退款并商議賠償事
宜，但一部分購房者并未接受開發(fā)商的解約請(qǐng)求。2011年，該開發(fā)商取得了該地塊土地
使用權(quán)，遂開工建設(shè)，并于2012年取得了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售價(jià)格每平方米近
8000元，現(xiàn)已全部預(yù)售完畢，并依法辦理了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。此時(shí)，當(dāng)初未接受退款解
約安排的部分購房者要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購書》或賠償房屋差價(jià)全額，開發(fā)商則主
張合同無效，遂引起訴訟。
[分歧]
本案爭議焦點(diǎn)為：1.原被告雙方簽訂的《認(rèn)購書》如何定性？對(duì)此問題，一種觀點(diǎn)
認(rèn)為是預(yù)約，一種認(rèn)為是本約。2.《認(rèn)購書》是否為有效合同，有關(guān)損失如何計(jì)算？對(duì)
此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為《認(rèn)購書》有效，賠償應(yīng)依原告訴求；一種觀點(diǎn)認(rèn)為《認(rèn)購書》有效
，但差價(jià)應(yīng)當(dāng)以被告明示不履行合同之時(shí)與《認(rèn)購書》中約定房價(jià)相較。
[評(píng)析]
1.《認(rèn)購書》是本約 所謂預(yù)約，指約定將來訂立一定合同的合同；因履行預(yù)約而訂
立的合同為本約。判斷一個(gè)合同究竟為本約還是預(yù)約，應(yīng)專注于其實(shí)質(zhì)內(nèi)容，探求當(dāng)事
人的真意，而非合同所使用的名稱。本案《認(rèn)購書》是否為本約，不應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)
程為標(biāo)準(zhǔn)，更不應(yīng)以該協(xié)議的名稱是否為“認(rèn)購書”為準(zhǔn)，而應(yīng)考察其內(nèi)容是否符合房屋
買賣合同的構(gòu)成要件，探求和判斷當(dāng)事人的真意，據(jù)此對(duì)合同的性質(zhì)做出認(rèn)定。應(yīng)當(dāng)明
確的是，訂立預(yù)約在交易上屬于例外，如有疑義，應(yīng)認(rèn)定為本約。本案中的《認(rèn)購書》
在名稱上雖有預(yù)約之嫌，但已經(jīng)具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按
照約定收受了部分購房款，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用
法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，該《認(rèn)購書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)
定為本約。
2.本案《認(rèn)購書》有效 國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：
“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)
證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算
，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付
日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！北景钢小墩J(rèn)購書》簽訂之時(shí)
，該條所有要件均未得到滿足，根據(jù)合同法第五十二條第（五）款之規(guī)定，《認(rèn)購書》
雖成立，卻因違反行政法規(guī)而無效。但是開發(fā)商對(duì)涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展彌補(bǔ)了《
認(rèn)購書》效力上的缺陷。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若
干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品
房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效
?！北景冈V訟發(fā)生時(shí)，被告已完全獲得了商品房預(yù)售所需資質(zhì)，使得《認(rèn)購書》并不必然
無效，而屬法官自由裁量，“可以”認(rèn)定有效。
3.本案原告請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或差價(jià)全額賠償?shù)脑V求無法滿足 本案預(yù)售商品房已進(jìn)
行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的事實(shí)決定了原告繼續(xù)履行合同的訴求無法得到滿足。首先，根據(jù)債
與合同法的基礎(chǔ)理論，普通債權(quán)之間關(guān)系平等，所以原告并不能因商品房買賣合同簽訂
在先而取得優(yōu)先履行之優(yōu)勢(shì)地位。相反，物權(quán)法第二十條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度賦
予了“經(jīng)過預(yù)告登記的商品房預(yù)售合同”以物權(quán)保護(hù)力度。本案中簽訂在后的預(yù)售合同已
經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，使得后一購房人對(duì)涉案標(biāo)的物具有了物權(quán)法上的排他性優(yōu)勢(shì)。所以
，原告繼續(xù)履行合同的訴求已喪失執(zhí)行的可能性。其次，在賠償金額的確認(rèn)上，需要注
意的是，早在合同簽訂不久，被告就明確了根本違約的意思表示，根據(jù)合同法中“減損原
則”，原告應(yīng)負(fù)有采取措施，減少損失的義務(wù)，否則將承擔(dān)擴(kuò)大的損失部分。所以對(duì)于原
告的差價(jià)全額賠償之請(qǐng)求并不能得到法院的全部支持，差價(jià)應(yīng)當(dāng)以被告明示不履行合同
之時(shí)與《認(rèn)購書》中約定房價(jià)相較。被告在退還預(yù)收房款外，首先應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，
尚不能彌補(bǔ)房款差額的，則由被告予以賠償損失。
來源：人民法院報(bào)
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