淺析海南國際旅游島背景下有關宅基地制度（李武平）
海南正凱律師事務所 （一）背景 2010年年初海南國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，海南迎來了發(fā)展史上繼建省辦經濟特區(qū)后的第二個春天。當前，海南國際旅游島的建正在如火如荼地展開，已經成為海南進一步深化改革、擴大開放，促進經濟社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措。國際旅游島建設是海南省的科學發(fā)展之路,是海南各族人民的富裕之路,也是國家綠色發(fā)展戰(zhàn)略的實踐之路。國際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略,為海南經濟社會發(fā)展提出了新定位、新目標、新任務、新要求。海南國際旅游島的建設將進一步推動海南旅游產業(yè)高端化和國際化的發(fā)展趨勢，也因此帶動海南房產和土地價格的節(jié)節(jié)升高。在建設國際旅游島的背景下，關注宅基地制度，為海南人民謀福利變得尤為重要。 （二）目前的形式和問題 宅基地制度是指調整宅基地的供應、分配、處分等法規(guī)、政策的總和，其涉及到土地的所有權、農村規(guī)劃、土地規(guī)劃、審批、轉讓等法律制度，而其又自成體系。2007年3月通過的《物權法》規(guī)定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！币罁覈姆桑r村宅基地屬于村級組織分配給村民的，它屬于農民集體所有，個人只能在上面建造房屋供自己使用，轉讓只能在村集體內部進行，不能在房產的一級和二級市場交易。 農村宅基地是農民從農村集體經濟組織分配取得的一項重要財產，它關系著農民一生的切身利益。近年來，隨著我國城市住房制度的改革和完善，無論是商品房還是房改房，其所有者都可以將住宅連同相應的土地使用權一起上市轉讓，進行自由交易。但是，受現(xiàn)有法律法規(guī)的約束，我國農村宅基地使用權交易市場尚未形成，農民宅基地尚無法進行合法流轉。這種狀況已不適應當前經濟和社會的發(fā)展要求，更加不適應國際旅游島背景下社會經濟的發(fā)展。因為隨著農村勞動力向城鎮(zhèn)轉移步伐加快，舉家進城居住、務工或經商的農民日益增多，在農村發(fā)展農業(yè)旅游產業(yè)的需求增多，農村集體土地上農民賣宅基地或住宅的情況也越來越多。由于這些宅基地或住宅沒有經過確權，買賣時無法辦理過戶手續(xù)，造成這些農村宅基地交易存在風險，無序交易就無法保障農民和購買者的權益，造成宅基地流轉市場的混亂。 目前海南人大正在進行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤相關立法，已經比很多地方滯后。 早在2005年廣東就出臺了除宅基地以外的集體建設用地流轉、入市的規(guī)定，宅基地入市問題也已經在很多地方展開試點，海南也已經滯后?！巴亍⑼瑑r、同權”的城鄉(xiāng)一體化土地市場的建設意見討論多年，“原則上土地一級開發(fā)由政府主導”與土地資源的市場化配置要求背道而馳。 （三）個人意見 農村宅基地問題不僅僅是法律問題，其關系到社會的穩(wěn)定、農民的休養(yǎng)生息，不得不慎重。筆者提出以下意見： 《物權法》對農村宅基地可否流轉進行論證，認為農村集體組織對農村宅基地享有物權，當然可以依據《物權法》對其進行處分流轉，從而獲得相應的收益。海南省政府應該根據海南的具體省情，科學調研，認真分析，充分利用海南大經濟特區(qū)、國際旅游島建設的利好政策法規(guī)，在土地法律制度上有所創(chuàng)新，制定出臺一些合理利用土地資源的地方性法律法規(guī)，既珍視海南每一寸寶貴的土地，又要放活海南的每一寸國土，讓土地在靈活的法律機制下產生更多社會財富，加速海南國際旅游島建設，為國人乃至全球提供一個休閑度假旅游的美麗天堂。
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