核心內(nèi)容:期房是什么?期房具備什么條件可以轉(zhuǎn)讓? 核心內(nèi)容:期房是什么?期房具備什么條件可以轉(zhuǎn)讓?下面,法律快車(chē)房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹有關(guān)期房轉(zhuǎn)讓條件的相關(guān)內(nèi)容。
期房即預(yù)售的商品房。由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的特殊性,《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不能轉(zhuǎn)讓:(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的”,但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn),并未涉及“樓花”。
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出規(guī)定,建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定。于12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(《以下簡(jiǎn)稱辦法》)對(duì)此作出明確規(guī)定,填補(bǔ)了這一法律空白。
該《辦法》第四十四條 預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的,按照下列規(guī)定辦理:(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意;(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的,預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同,并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
從法理上分析,預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓,而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓,《辦法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性,同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定:
一、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件
根據(jù)《辦法》規(guī)定,預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓必須有預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了商品房預(yù)售合同,并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在此,雖未對(duì)預(yù)售認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后的轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定,但實(shí)際上排除了簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議就轉(zhuǎn)讓“樓花”的合法性。
二、征得開(kāi)發(fā)商同意
根據(jù)《辦法》規(guī)定,預(yù)購(gòu)人未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意;已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購(gòu)人無(wú)須征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的同意,預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
三、轉(zhuǎn)讓合同與登記
《辦法》規(guī)定,轉(zhuǎn)讓與售房的應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同,并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。
四、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果
根據(jù)《合同法》的規(guī)定,合同轉(zhuǎn)讓后,受讓人取得合同當(dāng)事人的權(quán)利。預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓后,受讓人取得原商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購(gòu)人(房屋買(mǎi)受人)的一切權(quán)力。
五、轉(zhuǎn)讓價(jià)格
《辦法》對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格沒(méi)有作出規(guī)定,《合同法》對(duì)合同轉(zhuǎn)讓也沒(méi)有作規(guī)定。所以,對(duì)樓花的轉(zhuǎn)讓未必是原價(jià)。
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