一、概念：
“產權式酒店”，是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。產權式酒店是買斷產權而不僅僅是買斷時段，即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者，這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經營獲取投資回報，從經營利潤中分紅。有的還可獲得酒店贈送的一定期限的免費居住權。
二、優(yōu)勢：
投資產權式酒店具有以下眾多的優(yōu)勢，與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產投資有著本質的區(qū)別：
1.擁有產權，可自由買賣；
2.委托酒店管理公司統(tǒng)一經營，投資方便、省心；
3. 管理公司根據(jù)協(xié)議以固定值給予回報，業(yè)主收入具有穩(wěn)定性、較高的回報率；；
4.享受免費入住權、酒店消費卡等五星級酒店擁有的全部服務。
海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨特性、不可復制性和唯一性，是海南旅游房地產業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎。
海南海岸線長達1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟；海南陽光明媚，綠樹成蔭，空氣清新；海南擁有亞洲至今保存最為完整的熱帶雨林，擁有尖峰嶺、五指山、七仙嶺等眾多山脈和原始森林，森林覆蓋率高達51.8%，空氣負離子密集，為全國之最。海南島溫泉資源十分豐富，瓊海、萬寧都是全國著名的溫泉之鄉(xiāng)。2002年聯(lián)合國教科文組織對全球150個城市空氣質量評選，三亞、?？诜謩e名列第二和第五。另據(jù)中國環(huán)境監(jiān)測總站的報告，按生物豐度、植物覆蓋、水網密度、土地退化和污染負荷等5項指數(shù)評價，海南島的環(huán)境質量在全國名列第一，被譽為“一個未受污染的長壽島”和“天然氧吧”。這是海南的資源優(yōu)勢，也是有別于其他省份不可復制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復制的自然資源，奠定了海南旅游房地產業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國內外投資者。
海南新一屆省委堅持建設更加開放的國際旅游島，大力推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設，使海南島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國內最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地”，吸引了越來越多的島外人士來度假和置業(yè)，有效拉動了海南的旅游房地產開發(fā)和高端酒店建設以及產權式酒店的發(fā)展：
三、現(xiàn)狀存在的問題
1.價格偏高。據(jù)了解, 目前國內產權酒店標準間一般標價20 萬元到 40 萬元之間。如果按照國際市場分時度假產品的平均首付 8 000 美元計算, 目前國內產權酒店首付相當于人民幣6 萬多元。就我國居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。
2.受限很多。國內大多數(shù)產權酒店規(guī)定, 業(yè)主應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期, 這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異, 規(guī)定顯得缺乏靈活性。
3.使用年限。產權酒店大多是商住性質，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價格買的卻是40年的使用權，這當中的利益計算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。
4.市場無序。產權酒店發(fā)展商大多盲目跟進, 項目倉促上馬, 資金實力不足, 前期大力炒作, 但工程進度和后期配套服務跟不上。
5.缺乏規(guī)范。目前國家相關管理部門對分時度假產品性質尚未做出明確界定, 相關部門也沒有出臺針對產權酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時度假產品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問題和部分不法經營者的搶先進入, 影響了市場健康發(fā)展。
四、投資產權式酒店的法律風險防范
國家尚無產權式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權利確定與權益保護問題是受人關注的問題，當前可資用于產權式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關司法解釋。產權式酒店主要涉及房屋買賣合同法律關系、房屋租賃合同法律關系兩個法律關系，
（一）房屋買賣合同法律關系
投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。
（二）房屋租賃合同法律關系
投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而等）
下面僅粗略的分析一下投資產權式酒店的法律風險防范。
（一） 慎簽合同
投資者在合同訂立以前要詳細的了解開發(fā)商的資質、信用狀況、資金狀況；土地使用性質、用途和年限；建設規(guī)劃、抵押等情況。不要輕易相信房地產開發(fā)商的承諾。許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來，一幢產權酒店往往經過數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對最終客戶需求開發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“爛尾”工程，讓許多投資者被“套牢”。 投資者在選擇投資產權式酒店項目時需要格外謹慎，開發(fā)商的資質和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。
投資者在簽訂購買產權式酒店合同時, 一定要對其中的法律風險分析清楚, 擬訂合理全面的合同條款來規(guī)避法律風險、保障權益，明確產權、約定房產證的辦理時間及違約條款。建議委托律師律師審查。
投資者在與開發(fā)商委托的酒店管理公司簽訂委托經營合同或租賃合同時, 要對經營管理、財務核算、收益分配等各個環(huán)節(jié)進行規(guī)定, 尤其需要明確房屋權屬, 以有效規(guī)避風險。建議委托律師律師審查。
（二）要求開發(fā)商引入專業(yè)擔保公司為投資者的收益提供擔保
引入專業(yè)擔保公司介入投資性房產領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保，為房產投資人加上一道“保險”。
擔保機制是否完善是投資者能否獲得穩(wěn)定收益的關鍵所在。所以，在投資前期一定要了解是由誰提供的擔保？擔保公司的資金實力如何？另外，還應特別關注擔保形式是什么？因為，擔保分為一般責任擔保和連帶責任擔保。兩種不同的擔保方式所反應出的對投資人的利益保障也是不一樣的。如果是一般責任擔保，當債務人（開發(fā)商）無法向債權人（業(yè)主）償還債務時，債權人需先向法院提起訴訟，勝訴之后，如果債務人仍不能償還債務，可以向保證人即擔保公司主張權利；如果是連帶責任擔保，那么，當債務人無法償還債權人的債務時，債權人可以選擇起訴，也可以選擇直接向保證人主張權利。除此之外，還應注意擔保的內容是什么？因為，有的只保本金，有的只保收益，當然，也有收益和本金都保的。
仍以“第一城”為例，由“中信國安集團”以150億的資金為其作擔保，給人的感覺是相對較安全的，并且，其擔保形式為“全程連帶責任擔?！保瑩热莅ū窘鸷褪找??；诖?，業(yè)界普遍認為，在同類產品中，“第一城”的擔保機制應該算是比較健全的。
三）建立完善的退出機制
投資者在投資產權式酒店時擔心如果酒店的經營狀況不佳，無法收到合同約定收益，投資者將面臨“雞肋”的狀況，即：繼續(xù)持有產權將持續(xù)虧損或陷入與經營者的糾紛之中；想要退出，卻無法以合適的價格賣出。
專家提醒，所投資的物業(yè)有沒有完善的退出機制，對于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續(xù)投資的話，能否“全身而退”的問題。比如“第一城”以10萬元為一個投資單位，最低投資期限為3年；“中欣戴斯酒店”以6萬元為一個投資單位，投資期限為2年。以上兩個項目如果投資期滿，投資者可以等值轉售給經營公司。所以，相對而言，還是比較安全的。但市場上不乏一些同類項目，不僅投資期限較長，10～20年不等，而且也沒有很好的退出機制，對于這類項目，建議大家投資時要提高警惕。
（四）投資者設立業(yè)主委員會
產權式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，其用途是商業(yè)經營，且經營者與所有者分離，又經營者眾多、分散、不具備經營專業(yè)知識，單個業(yè)主與開發(fā)商、經營者相比都處于弱勢地位，因此，投資者非常有必要成立一個業(yè)委會或類似的機構，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設施設備的技術資料等）、管理專項維修基金，可隨時要求查看經營資料、
“高收益”與“高風險”總是相伴相生的，只有防范“高風險”才能使“高收益”成為可能，因此，建議投資者或擬投資產權式酒店這個行業(yè)的人最好在投資之前，綜合考慮經營風險、法律風險和金融風險等諸多風險，多向專業(yè)人士咨詢。
