律師擔(dān)任房地產(chǎn)項(xiàng)目法律顧問(wèn)中的工作源:互聯(lián)網(wǎng)
立項(xiàng)申請(qǐng)與審批是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最初的法律程序，只有經(jīng)過(guò)立項(xiàng)審批才能進(jìn)行后面的各種程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)才有可能成為現(xiàn)實(shí)。在此階段，項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、地方性城市建筑規(guī)劃管理辦法、城市規(guī)劃條例等對(duì)開(kāi)發(fā)商所選定地塊的合法性、可操作性進(jìn)行考證，并提供法律意見(jiàn);審查各項(xiàng)報(bào)批程序中的申報(bào)文件;起草、審查與設(shè)計(jì)單位簽訂的委托設(shè)計(jì)合同，確定與設(shè)計(jì)者的法律關(guān)系;保障項(xiàng)目用地的合法、有效。以已開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地為例，項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)按以下基本步驟提示開(kāi)發(fā)商注意： (一)項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃部門(mén)申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。 (二)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃部門(mén)申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)。 (三)在規(guī)劃部門(mén)下發(fā)選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)后，根據(jù)規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目用地的詳細(xì)意見(jiàn)和下達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件由開(kāi)發(fā)商完成方案設(shè)計(jì)，并報(bào)規(guī)劃部門(mén)審定。 (四)根據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案，可以編制初步設(shè)計(jì)和施工圖。 (五)向土地及拆遷部門(mén)征詢有關(guān)用地及拆遷安置意見(jiàn)后，可以向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 (六)在項(xiàng)目列入年度計(jì)劃后，申辦開(kāi)工手續(xù)前，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該證是開(kāi)工手續(xù)的必備文件。 (七)申領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在該手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。 無(wú)論開(kāi)發(fā)商決定采用哪種融資方式，都需要與他方通過(guò)合同形式確定一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而這種關(guān)系的確立，項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)為開(kāi)發(fā)商把關(guān)，盡量降低各種風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及金融機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定，在以下方面協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法融資活動(dòng)： (三)以申請(qǐng)銀行(或銀團(tuán))****作為融資方式的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)協(xié)助其制定****方案、編制有關(guān)文件。 (四)以聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)作為融資方式的開(kāi)發(fā)商，無(wú)論其選擇采用合作模式、合伙模式還是組建項(xiàng)目公司模式，都應(yīng)協(xié)助其評(píng)價(jià)投資人，嚴(yán)格把握合法性參與談判，合理分配投資所得，協(xié)助編制融資文件、聯(lián)營(yíng)協(xié)議。 房屋拆遷處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。開(kāi)發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)后，可申辦拆遷許可證，實(shí)施拆遷工作。在此階段，開(kāi)發(fā)商需要與眾多原房屋產(chǎn)權(quán)人處理原有房屋拆遷事宜，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、拆遷安置協(xié)議。這些工作涉及到大量法律性、政策性很強(qiáng)的問(wèn)題，需要律師介入或由律師直接處理。作為項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)遵照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、地方性拆遷管理?xiàng)l例、實(shí)施細(xì)則等按以下程序協(xié)助開(kāi)發(fā)商開(kāi)展拆遷工作： (二)發(fā)放拆遷許可證后，應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告形式予以公布。 (三)憑拆遷通知，向有關(guān)機(jī)關(guān)或個(gè)人核查被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)情況、使用情況及租賃情況。向公安部門(mén)申請(qǐng)凍結(jié)戶口。向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)暫停辦理拆遷范圍內(nèi)房屋的全部新建、改擴(kuò)建、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、交換等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 (四)起草或?qū)彶檠a(bǔ)償、安置協(xié)議，與被拆遷人簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議。 (五)處理可能發(fā)生的因拆遷糾紛引發(fā)的行政、司法程序。 (一)依據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法》審查招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是否符合規(guī)定條件。 (二)協(xié)助開(kāi)發(fā)商起草和代理簽訂與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的委托書(shū)協(xié)議。 (四)作為招標(biāo)人的代理人參加標(biāo)前會(huì)、開(kāi)標(biāo)會(huì)，協(xié)助定標(biāo)。 (五)審查投標(biāo)人資格，審查投標(biāo)人提供的文件、資料是否符合招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性和程序性要求。 (六)草擬、審查招標(biāo)工程承包合同。 (七)協(xié)調(diào)、處理在建設(shè)工程招投標(biāo)過(guò)程中與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人之間發(fā)生的爭(zhēng)議。 (二)在建設(shè)工程施工合同履行階段，項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《工程項(xiàng)目建設(shè)管理單位管理暫行辦法》等法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章，做好以下工作： (三)竣工驗(yàn)收階段，項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)項(xiàng)目(工程)竣工驗(yàn)收辦法》完善建設(shè)工程最后的收尾工作。 申辦商品房預(yù)售時(shí)項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)提醒開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)主管部門(mén)提交以下文件： 這些文件包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)(定購(gòu)單)、購(gòu)房須知、作為合同附件的戶型圖、公共部分、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。 (三)確定銷(xiāo)售工作流程文件，包括審核單、簽約通知書(shū)、附件變更單等。 (四)協(xié)助選擇商品房代銷(xiāo)商，審核代銷(xiāo)合同，監(jiān)管代銷(xiāo)行為。 有的開(kāi)發(fā)商由于自身業(yè)務(wù)和能力的限制，需要委托中介機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售商品房。應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房銷(xiāo)售的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。 (六)介入商品房銷(xiāo)售中的各類(lèi)糾紛。 確定合適的前期物業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)房者的直觀吸引力是不可忽視的，順利的物業(yè)交接將避免商品房售后可能產(chǎn)生的大量與購(gòu)房者或是與物業(yè)公司之間因房屋保修、物業(yè)權(quán)屬的糾紛。項(xiàng)目法律顧問(wèn)應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》完善前期物業(yè)管理工作，使開(kāi)發(fā)商將更大的精力投入下一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。 (一)協(xié)助選聘前期物業(yè)公司。 項(xiàng)目法律顧問(wèn)還可以就開(kāi)發(fā)商的特殊需要，設(shè)定特殊法律服務(wù)階段。比如開(kāi)發(fā)商欲與跨國(guó)酒店管理集團(tuán)進(jìn)行定向項(xiàng)目合作，項(xiàng)目法律顧問(wèn)還可以提供階段性法律服務(wù)有： (一)協(xié)助選擇酒店地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，投資方式。 (二)協(xié)助選擇酒店管理集團(tuán)，參與談判，審核合作合同。 (三)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中溝通酒店管理集團(tuán)，協(xié)助達(dá)到特殊建筑要求。 (四)如開(kāi)發(fā)商選擇產(chǎn)權(quán)式酒店模式，協(xié)助選擇投資者，監(jiān)督產(chǎn)權(quán)出售，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、投資者與酒店管理者三方關(guān)系。 以上淺述項(xiàng)目法律顧問(wèn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全程跟蹤，可以為開(kāi)發(fā)商提供的法律服務(wù)內(nèi)容。此外，處理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的突發(fā)政策變動(dòng)、不可抗力事件也是項(xiàng)目法律顧問(wèn)全程跟蹤中的一項(xiàng)重要工作。項(xiàng)目法律顧問(wèn)利用其專(zhuān)業(yè)法律知識(shí)應(yīng)當(dāng)把突發(fā)事件對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的不利后果降低至最低點(diǎn)。 參考文獻(xiàn)： 1 《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，第四條。 2 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，第十三條。 3 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，第七條。 4 《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》，第二十四條。 5 《城市商品房預(yù)售管理辦法》，第七條。 6 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，第二十九條。 7 《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第二十四條。 官方網(wǎng)址：
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