宅基地轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)方向性誤解國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智澄清 城里人購(gòu)買宅基地不受法律保護(hù)

　　□法制日?qǐng)?bào)記者 郄建榮

　　黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出,“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！?1日,國(guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)胡存智明確表示,農(nóng)村宅基地制度改革的方向是進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能,賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,而不是指宅基地可以自由買賣。

　　宅基地改革將逐步擴(kuò)大權(quán)能

　　談及農(nóng)地改革的基本邏輯和底線,胡存智表示,落實(shí)十八屆三中全會(huì)關(guān)于包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度改革的要求,必須堅(jiān)持集體所有制、用途管制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益四個(gè)重要原則。

　　他介紹說(shuō),首先,農(nóng)村土地管理制度改革的根本目標(biāo)是要健全和維護(hù)我國(guó)基本的土地制度,平等保護(hù)兩種所有權(quán),建立起適合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的各種土地要素有序流動(dòng)、平等交換、合理利用的土地市場(chǎng)。其次,改革的出發(fā)點(diǎn)是要維護(hù)好農(nóng)民集體的土地權(quán)益,使農(nóng)民的宅基地權(quán)利得到切實(shí)的保護(hù),增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

　　胡存智認(rèn)為,解決農(nóng)村宅基地的問(wèn)題,首要的是切實(shí)保障宅基地的用益物權(quán),針對(duì)現(xiàn)在農(nóng)村宅基地在使用、管理方面存在的問(wèn)題,完善好宅基地管理制度,同時(shí)要探索宅基地上的農(nóng)民住房的財(cái)產(chǎn)性收益的路子,因此,三中全會(huì)《決定》提出要選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥地推動(dòng)農(nóng)民住房抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓,我們要根據(jù)這個(gè)要求做好有關(guān)工作。

　　他說(shuō),目前在農(nóng)民宅基地的權(quán)利中,占有和使用的權(quán)利已經(jīng)得到了充分體現(xiàn),但收益權(quán)未能充分顯現(xiàn)。所以,下一步對(duì)宅基地制度的改革,就是要在保障宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大權(quán)能,使農(nóng)民能夠獲得更多財(cái)產(chǎn)性收益。

　　宅基地使用存在四大問(wèn)題

　　談及當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用方面存在的主要問(wèn)題時(shí),胡存智沒(méi)有回避,指出了四大“病灶”:一是宅基地取得和分配上存在問(wèn)題,規(guī)劃和計(jì)劃落實(shí)不夠,導(dǎo)致農(nóng)村宅基地布局散亂,宅基地分配有時(shí)得不到保障。二是在宅基地管理上對(duì)節(jié)約集約用地促進(jìn)不夠,導(dǎo)致粗放利用,存在一戶多宅、超標(biāo)占地的情況。三是在宅基地用益物權(quán)上保障不足和權(quán)能不足并存。一方面,宅基地被實(shí)際賦予的權(quán)能還不夠,目前只有使用的權(quán)利,因此也出現(xiàn)了超越權(quán)能的問(wèn)題,比如亂出租、違章搭蓋等。另一方面,在一些征地過(guò)程中也存在對(duì)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)保障不足等。四是在宅基地退出方面存在問(wèn)題,退出機(jī)制還不夠健全,因此形成大量空心村、閑置地,導(dǎo)致用地不合理。

　　他說(shuō),當(dāng)前宅基地管理要做好三方面工作:一是要完善宅基地的取得和分配制度,使其更加合理、規(guī)范；二是要完善宅基地管理制度,促進(jìn)宅基地的節(jié)約集約使用,同時(shí)保障宅基地用益物權(quán)；三是要建立健全宅基地退出制度,使宅基地的利用更加合理。

　　宅基地抵押擔(dān)保須慎重

　　宅基地轉(zhuǎn)讓是否意味著城里人可以去農(nóng)村買宅基地?對(duì)此,胡存智特別強(qiáng)調(diào),這是對(duì)農(nóng)村土地管理制度改革的方向性誤解。按照我國(guó)現(xiàn)行法律制度,農(nóng)村宅基地是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民所分配用于建房的土地。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)論是購(gòu)買還是以其他方式使用占有農(nóng)村宅基地,都是違反法律的,不受法律保護(hù)。

　　針對(duì)《決定》提出“選擇若干地區(qū)試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民宅基地抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓”,他認(rèn)為,這件事必須要慎重,通過(guò)試點(diǎn)來(lái)穩(wěn)妥推進(jìn),具體來(lái)說(shuō)要考慮好四方面問(wèn)題:第一,改革的根本出發(fā)點(diǎn)是為了探索增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的路子,不是為了解決建設(shè)用地指標(biāo),也不是為了滿足城市建設(shè)用地的需要。第二,農(nóng)民住房的抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓中,轉(zhuǎn)讓會(huì)明顯涉及相關(guān)的土地問(wèn)題,其中涉及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題要慎重處理好。第三,宅基地抵押擔(dān)保非常值得探索,但是一旦抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓后,農(nóng)民是否有切實(shí)的住房保障,這方面主要涉及社會(huì)問(wèn)題,因此要慎重。另外,抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,還會(huì)遇到房地一體化問(wèn)題,房屋轉(zhuǎn)出去了,轉(zhuǎn)給誰(shuí)了,誰(shuí)來(lái)接受,在法律上宅基地使用有明確的規(guī)定,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能使用宅基地,所以還要處理好相應(yīng)的法律關(guān)系。

　　胡存智介紹說(shuō),目前,農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記率達(dá)到了97%。與此同時(shí),今年開(kāi)始我國(guó)全面開(kāi)展包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作。

　　“通過(guò)確權(quán)登記頒證把農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地進(jìn)行完整的產(chǎn)權(quán)確認(rèn),為宅基地管理和宅基地用益物權(quán)保障奠定好基礎(chǔ)。”他表示。

　　宅基地違法量大面廣

　　針對(duì)目前我國(guó)涉及宅基地的違法用地案件較多的現(xiàn)狀,胡存智解釋說(shuō),以2010年土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查為例,廣西、貴州、甘肅等地農(nóng)民建房違法用地,宗數(shù)比例高達(dá)50%至80%,但面積只占全部違法用地面積的15%至20%,這說(shuō)明宅基地違法數(shù)量大面積廣,但面積總量并不多。

　　胡存智分析說(shuō),“雖然造成違法的原因是多方面的,這也要求我們加強(qiáng)管理,改進(jìn)和完善現(xiàn)在的制度,在用地指標(biāo)和規(guī)劃上給予傾斜,使得宅基地的取得和分配有更多保障,從源頭減少違法多發(fā)的趨勢(shì)。”

　　據(jù)了解,目前國(guó)土資源部已經(jīng)明確規(guī)定各地要拿出不少于5%的用地指標(biāo)用于農(nóng)村宅基地使用和建設(shè)。胡存智透露說(shuō),該部近期正在研究準(zhǔn)備出臺(tái)農(nóng)村宅基地有關(guān)政策措施,考慮采用“先用后核銷”的辦法,以保證宅基地做到“應(yīng)保盡?！?。即在宅基地管理制度健全、“兩圖一表”管理措施到位、完成了農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記發(fā)證的地方,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際需求,按照申請(qǐng)條件和用地標(biāo)準(zhǔn)批放宅基地,在用地計(jì)劃指標(biāo)上先“記賬”,到年底進(jìn)行匯總,上報(bào)核銷已使用的指標(biāo),確保宅基地使用得到切實(shí)保障。

　　本報(bào)北京12月12日訊

正凱編輯：ChenYun