引 言
在我國(guó)，城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。城市房屋可以依法進(jìn)行登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而農(nóng)村房屋由于沒(méi)有統(tǒng)一的法律法規(guī)的規(guī)定，大都無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這一法律缺陷，使農(nóng)村房屋與城市房屋在財(cái)產(chǎn)權(quán)利表現(xiàn)形式上存在差異，影響了農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)，不利于農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。因此，有必要加緊農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的建設(shè)。在這里，參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)法律制度，就農(nóng)村房屋的法律界定及其特征、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性以及建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容作些嘗試性探討，以期建立和完善農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度。
一、農(nóng)村房屋的法律界定及其特征?
農(nóng)村房屋一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在農(nóng)村集體土地上所建造的建筑物，是一種重要而普遍的財(cái)產(chǎn)形式。農(nóng)村房屋具有以下幾個(gè)特征：一是房屋所有人一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。二是房屋的依賴(lài)性。所有的房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有一個(gè)共性。即都依賴(lài)于土地而存在，失去土地，則成為空中樓閣，不復(fù)存在。房屋與土地是緊緊聯(lián)系在一起的。三是房屋宅基地取得的無(wú)償性、限制性。農(nóng)民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶(hù)一宅，宅基地不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，宅基地的取得一般為無(wú)償取得。四是房屋流通的限制性。農(nóng)村房屋一般只能出讓給同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民，而且應(yīng)是無(wú)房戶(hù)，否則便是擅自處分農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。
二、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性
在我國(guó)，城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村，房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證，對(duì)房屋所有人來(lái)說(shuō)都是一道法律上的“護(hù)身符”。而諸如農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書(shū)及其登記資料為法律憑據(jù)。因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財(cái)產(chǎn)管理的一種制度，對(duì)其進(jìn)行確權(quán)發(fā)證已是迫在眉睫。
建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要 。 隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移步伐加快， 舉家進(jìn)城居住、務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日益增多，農(nóng)村集體土地上農(nóng)民賣(mài)私宅的情況越來(lái)越普遍。但是農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓私宅時(shí)經(jīng)常遇到這樣的問(wèn)題，由于我國(guó)農(nóng)村房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，造成這些農(nóng)村私宅交易存在風(fēng)險(xiǎn)，由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞，致使農(nóng)民的房屋財(cái)產(chǎn)缺乏有力保護(hù)。這種狀況已不利于農(nóng)村人口的流動(dòng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化發(fā)育。為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快完善有關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)為農(nóng)民住宅辦理產(chǎn)權(quán)證的方式，使農(nóng)村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買(mǎi)賣(mài)，以促進(jìn)農(nóng)村人口有序流動(dòng)，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是確定房屋所有權(quán)的需要。 目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒(méi)有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒(méi)有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書(shū)一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門(mén)頒發(fā)的宅基地使用證書(shū)。這個(gè)證書(shū)只能證明被該證書(shū)記錄的人享有宅基地的使用權(quán)，而不能明確宅基地之上的房屋所有權(quán)。農(nóng)民要想確定房屋所有權(quán)，必須取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的需要。 農(nóng)村房屋象其他財(cái)產(chǎn)一樣，財(cái)產(chǎn)權(quán)能包括財(cái)產(chǎn)的所有、占有、使用、收益和處分。因農(nóng)村房屋一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，交易主體資格的局限性，限制了農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的最大實(shí)現(xiàn)。農(nóng)村房屋經(jīng)確權(quán)發(fā)證后，依法進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易、租賃、抵押，由不動(dòng)資產(chǎn)變?yōu)橘Y本流向社會(huì)，將直接為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到加速作用。
建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要。 以往的經(jīng)驗(yàn)表明，由農(nóng)村房產(chǎn)引發(fā)的家庭糾紛、鄰里親戚糾紛以及征地拆遷糾紛經(jīng)常發(fā)生，而諸如處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書(shū)及其登記資料為法律憑據(jù)。由于農(nóng)村房屋沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證這一法律上的憑證，類(lèi)似的糾紛很難調(diào)解，還極易引發(fā)一些社會(huì)治安問(wèn)題。對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，可以避免其中一些糾紛的發(fā)生，為處理糾紛提供法律上的依據(jù)，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
三、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容
目前，城市房屋產(chǎn)權(quán)登記有建設(shè)部的部門(mén)規(guī)章予以具體規(guī)范，如 1997年10月27日建設(shè)部 第57號(hào)令發(fā)布的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》，并于2001年8月15日修正。 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記沒(méi)有具體 的法律 、行政法規(guī)規(guī)定。在《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》中規(guī)定，該辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照該辦法執(zhí)行。某些地方性規(guī)章如廣東省 廣州市人民政府2001年7月1日發(fā)布的《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》、福建省廈門(mén)市人民政府1998年8月11日頒布的《廈門(mén)市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定》等，對(duì)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記設(shè)立了地方性法律規(guī)范 。在我國(guó)，農(nóng)村范圍廣，人口多，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)全國(guó)沒(méi)有設(shè)立統(tǒng)一登記，使農(nóng)村房屋與城市房屋的法律保護(hù)存在差異，不利于農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，設(shè)立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度已成必要。
農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度，應(yīng)包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記條件、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記種類(lèi)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記程序、期限制度和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的規(guī)制等內(nèi)容。
(一)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則
房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記原則。 公民、法人和其他社會(huì)組織取得房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)后，必須向房屋所在地的房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。無(wú)論房屋權(quán)屬取得方式是原始取得還是繼受取得，都以房屋產(chǎn)權(quán)登記為要式法律行為，確認(rèn)房屋權(quán)屬歸屬。
房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)登記原則。 房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，它依附于土地而存在。房屋可以作為私有財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有。我國(guó)土地 實(shí)行國(guó)家所有和集體所有，個(gè)人不能取得土地所有權(quán)。因此在進(jìn)行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，必須將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)登記，使房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。
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