【海南律師】別讓租賃合同成“坑合同”！一文教你避開租賃陷阱

租賃合同，你真的了解嗎？

在日常生活中，租賃合同無處不在。無論是租房、租車，還是租設備，都離不開租賃合同的約束。簡單來說，租賃合同就是出租人把租賃物交給承租人使用、收益，而承租人則要向出租人支付租金的合同。它就像是一份具有法律效力的“約定書”，明確了雙方在租賃期間的權利和義務。

在《民法典》合同編中，對租賃合同有著詳細且明確的規(guī)定。其中，第七百零三條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 ?！?這一條文從法律層面明確了租賃合同的基本概念和性質，為后續(xù)的租賃活動提供了基礎的法律依據。緊接著，第七百零四條指出：“租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款 ?！?這就像是一份租賃合同的 “必備清單”，提醒著合同雙方在簽訂租賃合同時，要把這些關鍵內容都考慮周全。

生活中的租賃糾紛現狀

在當今社會，租賃市場異常活躍，租房、租車等租賃行為已成為人們生活中極為常見的一部分。然而，隨著租賃活動的日益頻繁，因租賃合同引發(fā)的糾紛也層出不窮。據相關數據顯示，在各類民事糾紛中，租賃合同糾紛的占比呈現出逐年上升的趨勢，已經成為不容忽視的社會問題。

在日常生活中，我們常常能聽到或看到各種租賃糾紛的案例。比如，租客滿心歡喜地租到房子，入住后卻發(fā)現房屋存在嚴重的質量問題，像屋頂漏水、墻體裂縫等，嚴重影響正常居住。當租客要求房東維修時，房東卻以各種理由推脫，要么聲稱是租客使用不當造成的，要么借口工作繁忙沒時間處理，雙方為此爭論不休，矛盾不斷升級。又比如，房東在租賃期間突然單方面提高租金，完全不顧及租賃合同的約定，租客覺得自己的權益受到了侵害，不愿接受租金的上漲，雙方僵持不下，最終對簿公堂。還有一些情況，租客未經房東同意，擅自將房屋轉租給他人，房東得知后，要求解除租賃合同，由此引發(fā)一系列的糾紛和損失賠償問題。這些看似平常的租賃糾紛，卻給當事人帶來了極大的困擾和損失，不僅耗費了大量的時間和精力，還可能導致經濟上的損失。

典型案例深度剖析

租賃期限：到底能租多久？

小張和房東簽訂了一份房屋租賃合同，滿心歡喜地準備開啟一段穩(wěn)定的居住生活。然而，合同里關于租賃期限的約定卻十分模糊，只寫了“長期租賃”。住了兩年后，房東突然通知小張，要求他一個月內搬走，因為房東打算把房子賣掉。小張覺得十分委屈，自己住得好好的，怎么能說搬就搬呢？他認為 “長期租賃” 起碼也得有個五六年，房東這么突然地要求他搬走，完全不合理。但房東卻堅稱，合同里沒明確具體期限，自己有權隨時解除合同 。雙方為此爭執(zhí)不下，最終鬧到了法院。

在這個案例中，爭議的焦點就在于租賃期限的約定不明。根據《民法典》第七百零五條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年 。” 同時，第七百零七條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃 ?！?在小張的案子里，由于合同未明確租賃期限，且未采用規(guī)范的書面形式清晰界定，所以被認定為不定期租賃。而對于不定期租賃，雙方當事人都可以隨時解除合同，不過應當在合理期限之前通知對方。在這個案例中，房東雖然有權解除合同，但應該給予小張合理的搬遷時間 。

為了避免類似的糾紛，在簽訂租賃合同時，一定要明確租賃期限。比如，可以具體約定“租賃期限自某年某月某日起至某年某月某日止”，這樣雙方都能清楚知曉租賃的起止時間，避免因期限不明產生不必要的麻煩。如果確實無法確定具體時長，也盡量不要使用 “長期”“永久” 等模糊詞匯，可以先簽訂一個短期合同，后續(xù)根據實際情況再協(xié)商續(xù)約事宜 。

租金支付：按時給，怎么給？

小王租了一套房子，和房東在合同里約定了租金金額，但關于租金的支付方式和時間卻只是簡單地寫了“每月支付”。剛開始幾個月，小王都是在每月月初通過微信轉賬的方式把租金付給房東。可后來有一次，小王因為工作繁忙，忘記了轉賬時間，晚了幾天才支付租金。房東對此十分不滿，認為小王違反了合同約定，要求他額外支付一筆違約金 。小王覺得很冤枉，合同里又沒說具體哪天支付，晚幾天也沒什么大不了的，而且自己也不是故意拖欠。雙方各執(zhí)一詞，矛盾逐漸升級。

這個案例涉及到租金支付的相關問題?！睹穹ǖ洹返谄甙俣粭l規(guī)定：“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付 ?！?在小王的情況中，由于合同對租金支付時間約定不明，雖然小王一直習慣月初支付，但這并非合同明確規(guī)定，所以從嚴格意義上來說，他晚支付幾天確實構成了一定的違約。同時，如果合同中沒有明確約定支付方式，也可能會引發(fā)爭議。

為了保障雙方的權益，在合同中應當明確租金的支付時間和支付方式。比如，可以約定“每月 5 日前，承租人需將租金通過銀行轉賬的方式支付至出租方指定的銀行賬戶”，這樣既明確了支付的時間節(jié)點，又確定了支付的具體方式，能夠有效減少因租金支付問題產生的糾紛 。同時，對于逾期支付租金的違約責任，也應當在合同中詳細約定，比如 “若承租人逾期支付租金，每逾期一日，需按照未付租金的一定比例支付違約金”，讓雙方都清楚違約的后果 。

房屋維修：誰來修，何時修？

小李租了一套房子，入住后不久發(fā)現衛(wèi)生間的馬桶出現了故障，無法正常使用。小李趕緊聯系房東，要求房東進行維修。房東卻表示，馬桶是小李使用不當弄壞的，應該由小李自己負責維修。小李覺得很委屈，自己正常使用馬桶，怎么就成了使用不當呢？而且合同里也沒明確說維修責任該怎么劃分。雙方為此僵持不下，小李無奈之下，只能自己花錢找維修師傅來修理馬桶。可修好后，小李心里還是很不舒服，他覺得這筆維修費用不應該由自己承擔，于是向房東索要維修費用，房東卻拒絕支付，雙方矛盾激化。

在房屋租賃中，維修義務的界定常常引發(fā)爭議。根據《民法典》第七百一十二條規(guī)定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外 ?！?也就是說，一般情況下，出租人有責任對租賃房屋進行維修。但如果是因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔維修義務。在小李的案例中，關鍵在于判斷馬桶損壞是否是小李使用不當造成的。如果小李能夠證明自己是正常使用馬桶，那么維修責任就應該由房東承擔。但由于合同中沒有明確的維修責任約定，雙方在責任認定上產生了分歧 。

為了避免這類糾紛，在簽訂租賃合同時，雙方應當明確維修責任。比如，可以約定“租賃期間，因自然損耗或房屋本身質量問題導致的維修，由出租人負責；因承租人使用不當或故意造成的損壞，由承租人負責維修及賠償” 。同時，當房屋出現需要維修的情況時，承租人應及時通知出租人，出租人也應在合理期限內進行維修。如果出租人未及時維修，承租人可以自行維修，并要求出租人承擔維修費用 。另外，在入住前，承租人最好對房屋的設施設備進行全面檢查，記錄好房屋的現狀，這樣在出現問題時，就能更清楚地判斷責任歸屬 。

轉租：我能把房子再租出去嗎？

小趙租了一套房子，由于工作變動，需要搬到另一個城市。小趙覺得直接退租太可惜了，于是在沒有告知房東的情況下，將房子轉租給了朋友小錢。小錢入住后，房東偶然得知了轉租的事情，非常生氣，認為小趙未經自己同意擅自轉租，違反了租賃合同的約定，要求小趙立即解除轉租合同，并讓小錢搬走。小趙和小錢都覺得很無奈，他們認為自己并沒有做錯什么，只是想合理利用房屋資源。但房東態(tài)度堅決，雙方陷入了僵局。

轉租問題在租賃合同中是一個需要特別注意的事項。根據《民法典》第七百一十六條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同 。” 在小趙的案例中，由于他未經房東同意擅自轉租，房東有權解除合同。這不僅會影響到小趙和小錢之間的轉租關系，還可能導致小趙承擔違約責任 。

對于出租方來說，為了避免不必要的麻煩，可以在租賃合同中明確約定是否允許轉租，以及轉租的條件和程序。比如，可以約定“未經出租人書面同意，承租人不得擅自轉租。若承租人確需轉租，需提前 [X] 個月書面通知出租人，并經出租人書面同意后方可進行轉租。轉租期間，原租賃合同的條款仍然有效，承租人對轉租期間租賃物的損壞及第三人的行為承擔連帶責任 。” 對于承租方而言，如果有轉租的需求，一定要事先征得出租人的同意，并簽訂書面的同意轉租協(xié)議，明確各方的權利和義務，避免因擅自轉租而承擔法律風險 。

律師教你規(guī)避風險

作為一名律師，見過太多因租賃合同而產生的糾紛，深感大家在簽訂租賃合同時，對風險的防范意識還需加強。為了幫助大家在租賃過程中更好地保護自己的權益，我為大家總結了一些實用的風險規(guī)避要點。

在簽訂合同前，務必仔細審查出租方的主體資格。要求出租方提供租賃物的相關產權證明，如房產證、車輛行駛證等，以確認其是否為合法的所有權人或有權出租者。如果出租方是代理人，還需查看其授權委托書，明確委托權限和期限。同時，對租賃物進行全面檢查，記錄好其現狀，包括設備設施的完好程度、房屋的裝修情況等，最好拍照或錄制視頻留存，避免日后就租賃物的狀態(tài)產生爭議。

合同條款是保障雙方權益的關鍵，一定要仔細研讀每一條款，確保條款清晰、明確，無歧義。對于租賃期限、租金支付、維修責任、轉租條款、違約責任等重要內容，要進行重點審查。例如，租賃期限要明確起止日期；租金支付方式要具體到支付賬號、支付時間；維修責任要詳細劃分雙方的責任范圍；轉租條款要明確是否允許轉租以及轉租的條件。如果對某些條款存在疑問或不滿意，要及時與對方協(xié)商修改，切勿草率簽字。

在合同履行過程中，要注意保留好各種書面證據，如租金支付憑證、維修通知、協(xié)商記錄等。這些證據在日后可能出現的糾紛中，將起到至關重要的作用。比如，通過銀行轉賬支付租金時，要保存好轉賬記錄；與對方溝通維修事宜時，盡量采用書面形式，如微信、短信或郵件，并留存聊天記錄或郵件內容。若發(fā)生糾紛，這些證據能夠幫助你證明自己的主張，維護自身權益。

如果在租賃過程中遇到問題或糾紛，要及時與對方溝通協(xié)商解決。在協(xié)商時，要保持冷靜，理性表達自己的訴求，避免情緒化的爭吵。若協(xié)商無果，可以尋求第三方調解機構的幫助，如當地的消費者協(xié)會、房地產中介協(xié)會等。如果糾紛仍然無法解決，再考慮通過法律途徑解決，如向法院提起訴訟或申請仲裁。在采取法律行動前，最好咨詢專業(yè)律師，了解自己的權利和義務，制定合理的維權策略。

總結

租賃合同雖小，卻關乎著我們生活和工作中的諸多權益。通過對《民法典》相關條文的解讀以及實際案例的分析，我們清楚地看到了租賃合同中各個條款的重要性。無論是租賃期限的明確界定、租金支付的細節(jié)約定，還是房屋維修責任的劃分、轉租權限的規(guī)范，每一個環(huán)節(jié)都可能成為引發(fā)糾紛的源頭。

在租賃活動中，我們一定要謹慎對待租賃合同的每一個條款，切勿大意。仔細審查合同內容，明確雙方的權利和義務，將可能出現的問題提前約定好，這樣才能最大程度地避免陷入租賃糾紛的泥潭。希望大家都能重視租賃合同，讓租賃生活更加安心、順利。

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李武平律師，四川南充人，中共黨員，海南正凱律師事務所支部書記、主任、實習律師指導老師。執(zhí)業(yè)32 年，獲多項省部級榮譽。著有四部詩集，有諸多經典案例，律師團隊秉承認真、負責、高效、專業(yè)的辦案態(tài)度，致力于為海南自由貿易港企業(yè)和個人提供專業(yè)法律服務。

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