【海南律師】上訴人XX與被上訴人某房地產(chǎn)公司合同糾紛案

【海南律師】上訴人XX與被上訴人某房地產(chǎn)公司合同糾紛案

海南省海口市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2022）瓊01 民終XXXX號(hào)

上訴人（原審被告）：XXX

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：歐陽(yáng)熹，海南正凱律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：海南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

原審原告：XXX

原告被告：海南XXX房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司

法定代表人：XXX ，該司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

上訴人XXX因與被上訴人海南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“ XXX公司”）以及原審原告XXX 、原審被告海南XXX房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司（以下簡(jiǎn)稱“ XXX公司”）合同糾紛一案,不服海口市美蘭區(qū)人民法院作出的（2022） 瓊 010X 民初XXX號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022 年 12 月 2日立案后 ， 依法組成合議庭進(jìn)行了審理 。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

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本院認(rèn)為，一審法院認(rèn)定《房產(chǎn)協(xié)議書》系XXX與XXX公司處于交易案涉商鋪所簽訂的協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議，雙方對(duì)此均無異議，本院予以維持。

關(guān)于XXX應(yīng)向XXX公司支付的款項(xiàng)性質(zhì)及數(shù)額的認(rèn)定問題。（一）XXX應(yīng)向XXX公司支付的款項(xiàng)性質(zhì)。一審法院已認(rèn)定XXX與XXX公司之間因簽訂《房產(chǎn)協(xié)議書》而產(chǎn)生的是案涉商鋪買賣合同關(guān)系，XXX應(yīng)向XXX公司支付的應(yīng)當(dāng)是案涉商鋪房款。根據(jù)《房產(chǎn)協(xié)議書》的約定，XXX公司向XXX出售XXX 商廈XXX號(hào)商鋪的總價(jià)為XXXXXX元，其可向XXX 主張的房款數(shù)額也應(yīng)當(dāng)以此數(shù)額為限，即XXX在購(gòu)買案涉房屋后溢價(jià)出售給第三人的收入與XXX公司無關(guān)—— XXX公司在協(xié)議中也明確同意XXX轉(zhuǎn)售商鋪的溢價(jià)部分歸XXX所有。根據(jù)一審法院查明的事實(shí)來看，《房產(chǎn)協(xié)議書》中約定應(yīng)當(dāng)在案涉合同備案至XXX指定人員名下后支付的XXXXXX元以及應(yīng)向XX公司指定的XX支付的XXXXXX 元，XXX均已支付完畢。因《房產(chǎn)協(xié)議書》未對(duì)剩余房款的支付時(shí)間進(jìn)行明確，XXX公司可隨時(shí)要求XXX給付，故一審法院對(duì)XXX公司訴請(qǐng)XXX支付案涉商鋪房款及利息予以支持，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以維持。

（二）關(guān)于XXX應(yīng)當(dāng)支付的房款數(shù)額如何認(rèn)定的問題。

1 、按照《房產(chǎn)協(xié)議書》中關(guān)于案涉商鋪辦理土地權(quán)證 、 房屋產(chǎn)權(quán)證過程中的相關(guān)費(fèi)用以及交易過程中應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅、契稅、 所得稅土地增值稅均由XXX公司承擔(dān)的約定，XXX為案涉商鋪支出的清場(chǎng)費(fèi)、登報(bào)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、辦證費(fèi)、防雷竣工費(fèi)、綜合驗(yàn)收費(fèi)用、違建城管罰款、土地確權(quán)費(fèi)、公證委托書辦理費(fèi)等共計(jì)XXXXXX元應(yīng)當(dāng)由XXX公司負(fù)擔(dān)。此外，根據(jù)《房產(chǎn)協(xié)議書》約定以及XXX公司確認(rèn)，XXX公司還應(yīng)承擔(dān)X 處案涉商鋪的過戶契稅共計(jì)XXXXXX元。故一審法院認(rèn)定應(yīng)扣除XXX已支出實(shí)際應(yīng)由XXX公司承擔(dān)的案涉商鋪清場(chǎng)費(fèi)、稅費(fèi)等共計(jì)XXXXXX元（XXXXXX，雙方均無異議，本院予以維持。

2 、 關(guān)于已付仲裁費(fèi)應(yīng)否扣除的問題 。根據(jù)XXX在二審期間向本院提交的仲裁裁決書、發(fā)票以及公證書、委托書等證據(jù)，足以證明在XXX公司與案外人仲裁案件中，均由XXX公司為該司代為繳納仲裁費(fèi)用合計(jì)XXXXXX元，且仲裁裁決已認(rèn)定該部分仲裁費(fèi)應(yīng)當(dāng)由XXX公司承擔(dān)，庭審中XXX公司亦認(rèn)可未向XXX公司支付上述費(fèi)用，故結(jié)合XXX公司于202X年XX月XX日出具的《確認(rèn)書》內(nèi)容來看，仲裁費(fèi)用理應(yīng)由XXX公司承擔(dān)，故在XXX公司認(rèn)可上述費(fèi)用可由XXX在購(gòu)房款中予以抵銷系對(duì)其債權(quán)的處分的情形下，故XXX主張應(yīng)予以扣除該部分款項(xiàng)，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

3 、 關(guān)于應(yīng)否扣除向XXX公司法定代表人XXX轉(zhuǎn)賬XXX元的問題。XXX主張其在20XX 年XX 月XX日向XXX公司法定代表人XXX轉(zhuǎn)賬XXX元，雖該轉(zhuǎn)賬上未備注用途情況，但XXX已完成基礎(chǔ)舉證責(zé)任即向XXX轉(zhuǎn)賬的銀行流水，對(duì)于該筆款項(xiàng)屬于什么性質(zhì)款項(xiàng)的問題，XXX公司未在指定其期限內(nèi)向本院作出說明。故根據(jù)誰主張誰舉證責(zé)任XXX主張扣除該XXX元亦理由充分，本院予以支持。

4 、 關(guān)于應(yīng)否扣除XXX 元個(gè)人費(fèi)用的問題。首先，XXX在明細(xì)表中列明XXX公司應(yīng)向其支付的XXX元個(gè)人費(fèi)用并無合同約定；其次，XXX主張的勞務(wù)費(fèi)僅說明系口頭約定并無其他證據(jù)予以佐證，亦無生效裁判予以認(rèn)定。故其主張個(gè)人費(fèi)用XXX元無支付的事實(shí)與法律依據(jù)，一審法院不予支持并無不當(dāng)，本院予以維持。

5 、 因房屋維修基金不屬于《房產(chǎn)協(xié)議書》 中應(yīng)由XXX公司承擔(dān)的費(fèi)用之列，XX 、XX 、XX 、XX 號(hào)商鋪也并非協(xié)議書中約定的交易商鋪，故一審法院對(duì)XXX在XXX商廈個(gè)人購(gòu)買二期商鋪支出明細(xì)表中要求XXX公司承擔(dān)XX 筆房屋維修基金以及XXX商廈XX 、XX 、XX 、XX號(hào)商鋪的過戶契稅的主張，不予支持。

綜上所述，XXX已直接向XXX公司或是其指定的案外人XX支付商鋪房款共計(jì)XXXXXX元，并已支出實(shí)際應(yīng)由XXX公司承擔(dān)的案涉商鋪清場(chǎng)費(fèi)、稅費(fèi)等共計(jì)XXXXXX 元（XXX）。除去上述款項(xiàng)外，XXX還應(yīng)向XXX公司支付案涉商鋪房款XXXXX元（XXXX）；另外，XXX公司主張的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不違反法律規(guī)定，一審法院予以照準(zhǔn)并無不當(dāng)，本院亦予以維持。

綜上所述，上訴人XXX的上訴請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷?？谑忻捞m區(qū)人民法院作出的（20XX）瓊010X 民初XXX號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

二、變更海口市美蘭區(qū)人民法院作出的（2022） 瓊 010X 民初XXX號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：“ XXX須于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向海南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付購(gòu)房款XXXX元及利息（截至20XX年X 月XX日的利息為XXXX元；自20XX 年X 月XX日起，以XXXX元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)利率計(jì)算至款項(xiàng)付清之日止）”；

三、駁回XXX其他上訴請(qǐng)求；

四、駁回XXX、海南XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

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附相關(guān)法律條文:

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第一百七十七條   第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回一審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判；

（四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回一審人民法院重審。

一審人民法院對(duì)發(fā)回重審的案件作出判決后，當(dāng)事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。