【海南涉外律師案例】自建樓房屋確認(rèn)糾紛案

【海南涉外律師案例】自建樓房屋確認(rèn)糾紛案

【案情簡介】原告與被告就涉案自建房屋所有權(quán)和使用權(quán)產(chǎn)生糾紛，原告多次主張返還房屋給其占有使用，并收取租金未果的情況下，委托海南正凱律師事務(wù)所李武平律師及其團(tuán)隊代理本案，起訴至法院主張涉案自建樓第一層的使用權(quán)及租金，最后獲得法院支持。

【李武平律師說法】

一、關(guān)于確認(rèn)房屋使用權(quán)的問題。涉案《確認(rèn)書》系各方真實意思表示，且涉案物業(yè)已交給被告收取租金償還建房借款已屆滿10年期限，《確認(rèn)書》已經(jīng)實際履行，依法應(yīng)認(rèn)定為合法有效，原告據(jù)此享有涉案房屋第一層產(chǎn)權(quán)，償還借款期限屆滿后，應(yīng)將該一層房屋歸還給原告占有使用收益，而被告拒不返還。根據(jù)《民法典》第二百三十四條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的,利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。第二百三十五條無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的,權(quán)利人可以請求返還原物的規(guī)定，原告主張確認(rèn)涉案房屋第一層歸原告使用的訴求，具有事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)得到支持。

二、關(guān)于租金的問題。截止至XXXX年，用涉案房屋收取租金償還借款已屆滿十年。XXXX年，原告向四被告多次主張歸還涉案房屋第一層自行管理和使用、收益，均遭到無理拒絕。四被告拒不歸還涉案房屋第一層給原告排他性占有、使用、收益的行為，已構(gòu)成侵權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百三十八條：“侵害物權(quán),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以依法請求損害賠償,也可以依法請求承擔(dān)其他民事責(zé)任”以及第一千一百八十四條：“侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算”的規(guī)定，故，原告依法有權(quán)主張歸還支付自XXXX年起至實際歸還之日止的房屋租金，依法應(yīng)得到支持。

【審理結(jié)果】

海南省第一中級人民法院

民事判決書

(2022)瓊96民初XXX號

原告(反訴被告):XXX

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

被告(反訴原告):XXX

被告(反訴原告):XXX

被告(反訴原告):XXX(曾用名：XXX),

被告(反訴原告):XXX

第三人：XXX

上述四被告(反訴原告)及第三人XXX的共同委托訴訟代理人：XXX，廣東XXX律師事務(wù)所律師。

上述四被告(反訴原告)及第三人XXX的共同委托訴訟代理人：XXX，廣東XXX律師事務(wù)所律師。

第三人：?？?/span>XXX

原告(反訴被告)XXX與被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXX，第三人XXX、海口XXX 物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院于2022年X月XX日立案后，依法適用普通程序進(jìn)行審理。審理過程中，XXX、XXX、XXX、XXX以分家析產(chǎn)糾紛為由提出反訴，第三人以分家析產(chǎn)糾紛為由請求以獨(dú)立第三人的身份參加訴訟，本院予以準(zhǔn)許。本院于20XX年XX月X日不公開開庭進(jìn)行了審理。原告XXX(反訴被告) 的委托訴訟代理人李武平到庭參加庭審，被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXX，第三人XXX，以及上述五人的共同委托訴訟代理人XXX、XXX通過線上方式參加庭審，第三人?？?/span>XXXX經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告(反訴被告)XXX向本院提出訴訟請求：1.依法確認(rèn)位于海南省?？谑?/span>XXX區(qū)XXX號的房屋第一層歸XXX所有，四被告立即歸還給XXX排他性占有、使用、收益；2.判令被告XXX、XXX立即向XXX支付上述房屋第一層自XXXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款利率計算的利息。(計算方式： 租金按XXX元/月計，暫時計算至XXXX年X月X日，共XX個月，租金為XX萬元，利息為XXX元);3.判令四被告立即向XXX歸還《國有土地使用權(quán)》(證號：XXXX)及《房屋產(chǎn)權(quán)證》(證號：XXXX);4.本案訴訟費(fèi)用由四被告承擔(dān)。本案庭審中，XXX將第一項訴訟請求變更為：請求依法確認(rèn)位于海南省?？谑?/span>XX區(qū)XXXX的房屋第一層使用權(quán)歸XXX所有。

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被告(反訴原告)向本院提起反訴： 一、判決反訴原、被告 以及第三人XXX將共同所有之坐落于?？谑?/span>XX區(qū)XXX號的國有建設(shè)住宅用地(登記證號：XXX)按第三人XXX占7/12份額、反訴原告各占1/12份額予以析產(chǎn)。二、判決駁回反訴被告XXX全部訴訟請求(反訴原告當(dāng)庭撤銷第二項訴訟請求)。三、判決反訴被告協(xié)助原告辦理上述不動產(chǎn)登記手續(xù)。四、判決本案訴訟費(fèi)全部由反訴被告承擔(dān)。

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第三人XXX提出獨(dú)立請求：一、判決原、被告以及第三人將共同所有之坐落于?？谑?/span>XX區(qū)XXX號的國有建設(shè)住宅用地(登記證號：XXX)按XXX占7/12份額、被告各占1/12份額予以析產(chǎn)。二、判決確認(rèn)XXX所享有?？谑?/span>XX區(qū)XXX號的國有建設(shè)住宅用地(登記證號：XXX)份額歸屬于申請人。 三 、判決坐落于?？谑?/span>XX區(qū)XXX號的XX層半房屋由第三人單獨(dú)使用并享有所有使用收益。四、判決駁回XXX全部訴訟請求。五、判決XXX協(xié)助第三人辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。六、判決本案訴訟費(fèi)全部由XXX承擔(dān)。(第三人當(dāng)庭撤銷第二條訴訟請求，變更第一項訴訟為請求XXX占8/12份額)。

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本院認(rèn)為，關(guān)于本案法律適用。本案各方當(dāng)事人均系香港特別行政區(qū)居民，根據(jù)各方當(dāng)事人訴辯意見，本案案由應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為涉港共有權(quán)確認(rèn)糾紛案件。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法的解釋>》第五百四十九條之規(guī)定，人民   法院審理涉港民事訴訟案件，參照適用涉外民事訴訟程序的特別   規(guī)定進(jìn)行審理。根據(jù)《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第二條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法>若干問題的解釋(一)》第十七條規(guī)定，涉港案件 參照具有涉外因素的民事關(guān)系，適用《中華人民共和國涉外民事 關(guān)系法律適用法》確定適用的法律?！吨腥A人民共和國涉外民事 關(guān)系法律適用法》第三十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn) 所在地法律”,因涉案房屋及土地座落于國內(nèi)，故本院確認(rèn)內(nèi)地法律作為解決本案爭議的準(zhǔn)據(jù)法。

本院認(rèn)為，根據(jù)本院查明的事實，第三人海口XXXX承租涉案一層房屋，本案的處理結(jié)果與其具有一定利害關(guān)系，其參加訴訟也有利于租賃情況的查明，作為第三人參加本案訴訟并無不當(dāng)。結(jié)合各方訴辯意見及本院查明的事實，本案爭議   焦點問題為：一是涉案房屋及土地使用權(quán)的確認(rèn)；二是XXX、XXX是否應(yīng)當(dāng)向XXX支付涉案房屋第一層自XXXX年X月X 日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標(biāo)準(zhǔn)支付；三是四被告(反訴原告)是否應(yīng)當(dāng)向XXX歸還《國有土地使用權(quán)》(證號：XXXX)及《房屋產(chǎn)權(quán)證》(證號：XXXXX)。

一、關(guān)于涉案房屋、土地使用權(quán)的確認(rèn)問題。本案中，各方當(dāng)事人均將《確認(rèn)書》作為證據(jù)向本院提交。《確認(rèn)書》確認(rèn)：“XXX號物業(yè)屬于XXX和XXX共同所有，五位子女都承認(rèn)并同意上述物業(yè)完全屬于父母”。庭審中各方當(dāng)事人對“物業(yè)”是否同時包含涉案房屋和土地雖各執(zhí)一詞，但結(jié)合各方當(dāng)事人均未能出具購買土地以及建造原二層樓房出資證明的具體情況、結(jié)合XXX在庭審關(guān)于自愿將其名下涉案土地用于共同建房的自述，以及各方當(dāng)事人提交在案的其他證據(jù)，本院認(rèn)為，此處的“物業(yè)”表述，應(yīng)當(dāng)理解為包括涉案房屋和土地。即在確認(rèn)書中，各方當(dāng)事人明確了涉案土地和房屋為家庭共有財產(chǎn)，并就共有財產(chǎn)十年間的使用和收益、管理進(jìn)行了確認(rèn)?！洞_認(rèn)書》 進(jìn)行了以下安排：1.重建此物業(yè)有向XXX借款，十年內(nèi)此物業(yè)作出租用途并以出租收入租金分期還款給XXX；2.此物業(yè)共有XX層半，第一層屬于XXX，第二層屬于XXX，第三層屬于XXX，第四層屬于XXX，第五層屬于XXX，天臺半層屬于XXX；3.此物業(yè)十年后可作自住或出租用途，但必須遵守：此物X業(yè)委托XXX負(fù)責(zé)管理及賬目記錄等，收入的現(xiàn)金交由XXX管X理，每月需收取合理管理費(fèi)，費(fèi)用由五位子女平均負(fù)責(zé)，管理者X每年需整理及公開收支賬目；此物業(yè)不向外人出售或轉(zhuǎn)讓，如特X殊情況必須出售或轉(zhuǎn)讓時，只能以原造價出售或轉(zhuǎn)讓給兄弟姐妹；4. 還清借款后，所有收益歸XXX家族所有，家族子孫中又考上大學(xué)者，可從受益中提取部分款項作為獎金，以示鼓勵。涉案物業(yè)自確認(rèn)書簽訂以來，第一層已經(jīng)向外出租滿十年，樓房整體出租租金也已經(jīng)用于支付XXX的投入款，并已全部償還完畢。《確認(rèn)書》為各方當(dāng)事人的真實意思表示，對涉案房屋重建后各方當(dāng)事人使用分配權(quán)利進(jìn)行共同確認(rèn)，系各方當(dāng)事人對自己權(quán)利義務(wù)的處分，其確認(rèn)并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該《確認(rèn)書》合法有效，自簽訂以來已得到了各方當(dāng)事人的實際履行，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)秉持誠信原則繼續(xù)予以全面履行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。 在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”。因四原審被告(反訴原告)及第三人未能提交證據(jù)證明各方當(dāng)事人對確認(rèn)協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行了協(xié)商一致的變更，也未能證明本案存在應(yīng)當(dāng)對《確認(rèn)書》予以變更的法定情形，故原審被告(反訴原告)及第三人關(guān)于涉案房屋及土地使用權(quán)確認(rèn)及辦理變更登記的訴訟主張與《確認(rèn)書》內(nèi)容不符，本院不予支持。因涉案房屋并未辦理房屋所有權(quán)證，且各樓層之間可以獨(dú)立通行使用，具有分別確認(rèn)權(quán)屬的條件，現(xiàn)XXX據(jù)《確認(rèn)書》主張涉案房屋第一層的使用權(quán)，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。

二、關(guān)于XXX、XXX是否應(yīng)當(dāng)向XXX支付涉案房屋第X層自XXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金及利息，以及按什么標(biāo)準(zhǔn)支付的問題。本院認(rèn)為，本案庭審中，四被告(反

訴原告)均認(rèn)可涉案房屋第一層自XXX年X月X日至今均對外出租，租金為每月XXX元。截止XXXX年X月X日，涉案房屋建成后已對外出租十年，所收租金已經(jīng)覆蓋XXX投入的建房款，現(xiàn)XXX據(jù)《確認(rèn)書》請求涉案房屋第一層自XXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金具有事實和法律依據(jù)，涉案房屋一層租金為每月XXXX元，應(yīng)當(dāng)據(jù)實予以支持。關(guān)于利息問題，XXX主張利息主要基于資金占用利益的取得，考慮到《確認(rèn)書》中并無相關(guān)約定，且《確認(rèn)書》確認(rèn)了XXX、XXX代理共有人的管理權(quán)利和義務(wù)，同時確認(rèn)了管理成本需要從租金中支付。本院認(rèn)為，因糾紛出現(xiàn)后，涉案房屋一層一直處在正常出租狀態(tài)，XXX、XXX實際進(jìn)行了由XXX純受益的管理行為，即便存在資金占用利益，也應(yīng)將資金占用利益與管理成本進(jìn)行充抵，對XXX關(guān)于租金利息的訴訟請求不予支持。

三、關(guān)于四被告(反訴原告)是否應(yīng)當(dāng)向XXX歸還《國有土地使用權(quán)》(證號：XXXX)及《房屋產(chǎn)權(quán)證》(證號：XXXX)的問題?；谏姘阜课菁巴恋匾汛_認(rèn)為家庭共有，上述兩證由家庭成員共同保管并不違反法律規(guī)定，對XXX的該項訴訟請求本院不予支持。

綜上，原告(反訴被告)XXX的部分訴訟請求有理，本院予以支持。四被告(反訴原告)及第三人的訴訟請求因當(dāng)事人舉證不能，本院予以駁回。依照《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條、《中華人民共和國民法典》第六條、第二百九十八條、第三百條、第五百零九條、《最高人民法院關(guān)于 適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、二百四十條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)位于海南省?？谑?/span>XX區(qū)XXX號房屋(土地證號：XXXX)第一層歸原告(反訴被告)XXX使用；

二、四被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXX 于本判決生效之日起15日內(nèi)，以每月XXXX元為標(biāo)準(zhǔn)向原告(反訴被告)XXX返還自XXXX年X月X日起至實際歸還房屋之日止的租金；

三、駁回原告(反訴被告)XXX的其他訴訟請求；

四、駁回被告(反訴原告)XXX、XXX、XXX、XXXX的全部訴訟請求；

五、駁回第三人XXX的全部訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)XXXX元，由被告XXX、XXX、XXX、XXX共同負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)XXX元，   由反訴原告XXXX、XXX、XXX、XXX共同負(fù)擔(dān)，第三人XXX起訴案件受理費(fèi)XXX元，由第三人XXX自行負(fù)擔(dān)。

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附相關(guān)法律條文：

《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》

第三十六條不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn)所在地法律。

《中華人民共和國民法典》

第六條   民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

第二百九十八條按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第三百條   共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第九十條   當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。

在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

第二百四十條   無獨(dú)立請求權(quán)的第三人經(jīng)人民法院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，不影響案件的審理。