【海南李武平律師案例】房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛案

【海南律師案例】房地產(chǎn)合作開發(fā)合同糾紛案

【案情簡介】原告將取得的半拉子工程項(xiàng)目與被告簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議，共同合作開發(fā)某廣場項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，雙方對涉案廣場項(xiàng)目簽訂了分配協(xié)議，因被告未依照分配協(xié)議約定，將原告分配所得房產(chǎn)過戶至原告名下，遂成訴。原告委托海南正凱律師事務(wù)所李武平律師團(tuán)隊(duì)代理本案，李武平律師團(tuán)隊(duì)接受委托后，制定訴訟方案，從原告的主體資格、對涉案半拉子工程享有合法權(quán)益、分配協(xié)議合法有效等多個(gè)方面調(diào)查取證，盡最大努力維護(hù)原告的合法權(quán)益。因案情重大復(fù)雜，案件審理歷經(jīng)三年多的時(shí)間，法院最終支持原告確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)并過戶的訴訟請求。

【李武平律師說法】

一、關(guān)于原告是否享有原告主體資格的問題。20XX年X月X日，原告與被告簽訂《項(xiàng)目合作協(xié)議書》共同合作開發(fā)涉案XX廣場X棟樓。20XX年X月XX日，雙方當(dāng)事人簽訂《海南XXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XXX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》、《?？谑?/span>XXX棟樓面積分配協(xié)議》，對合作開發(fā)的XX廣場X棟樓進(jìn)行了房產(chǎn)面積分配。原告根據(jù)上述合作開發(fā)合同關(guān)系，對于爭議房產(chǎn)有訴的利益，根據(jù)《民事訴訟法》第一百一十九條的規(guī)定，原告在本案中享有原告主體資格。

二、關(guān)于房產(chǎn)確權(quán)的問題。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力；第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利的規(guī)定，原告主張確認(rèn)20XX年X月XX日《海口市XX路XXX棟樓面積分配協(xié)議》分得的合作項(xiàng)目建成面積歸原告所有，即確認(rèn)起訴狀中第一項(xiàng)訴求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)得到支持。

【審理結(jié)果】

海南省海口市中級人民法院

民事判決書

(2019)瓊01民初XX號

    原告：XXX

    委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

    被告：XXX

    被告：海南XXXX有限公司

    第三人：李XX

    委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

    第三人：李XX

    原告XXX與被告XXX、海南XXXX有限公司（以下簡稱XX公司）及第三人李XX、李XX合同糾紛一案，本院于2019年1月9日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告XXX及委托訴訟代理人李武平，被告XXX、XX公司的委托訴訟代理人XXX，李XX的委托代理人李武平到庭參加訴訟。第三人李XX經(jīng)法庭合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

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    本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)問題是：1．原告的訴訟主體是否適格；2．《海口市XX棟樓面積分配協(xié)議》以及《XX公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》是否真實(shí)合法有效；3．該兩個(gè)協(xié)議是否已生效，何時(shí)生效；4．該兩個(gè)協(xié)議是否已失效，何時(shí)失效；5．該兩個(gè)協(xié)議是否已實(shí)際履行以及履行情況如何；6．原告應(yīng)否依據(jù)上述兩個(gè)協(xié)議分得合作項(xiàng)目建成面積中的相應(yīng)面積；7．被告應(yīng)否向原告支付各項(xiàng)租金、租金差價(jià)以及房產(chǎn)價(jià)值損失等；8．被告應(yīng)否向原告交付相應(yīng)建筑面積以及停車位用于免費(fèi)使用。

    關(guān)于原告的訴訟主體問題。原告與被告XXX簽訂了《項(xiàng)目合作協(xié)議書》《?？谑?/span>XX棟樓面積分配協(xié)議》及《海南XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》，就海口市XXXX畝地中約XX畝土地的開發(fā)和使用作出約定，現(xiàn)該土地上建有XX項(xiàng)目，該項(xiàng)目所涉房屋等的分配與原告具有法律上的利害關(guān)系，故原告據(jù)此提起本案之訴有事實(shí)依據(jù)，被告辯稱原告主體不適格的意見，本院不予采納。

    關(guān)于《海口市XX棟樓面積分配協(xié)議》以及《海南XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》是否真實(shí)合法有效的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；   （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！逗？谑?/span>XX樓面積分配協(xié)議》以及《海南XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》不存在法律規(guī)定的無效情形，故被告主張上述兩協(xié)議無效的意見，本院不予支持。

關(guān)于《海口市XX棟樓面積分配協(xié)議》以及《海南XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》是否生效的問題。

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關(guān)于《?？谑?/span>XX棟樓面積分配協(xié)議》以及《海南XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》是否失效以及何時(shí)失效的問題。如前所述，《海南XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的樸充協(xié)議》未生效，故不存在失效的問題。 《?？谑?/span>XX棟樓面積分配協(xié)議》自成立時(shí)對XXX和XXX發(fā)生效力，故被告主張?jiān)搮f(xié)議失效的意見沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

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關(guān)于原告應(yīng)否依據(jù)《海口市XX棟樓面積分配協(xié)議》以及《海南XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》分得合作項(xiàng)目建成面積中的相應(yīng)面積?！逗Ｄ?/span>XXXX有限公司關(guān)于?？谑?/span>XX項(xiàng)目合作的補(bǔ)充協(xié)議》未生效，根據(jù)<?？谑?/span>XX棟樓面積分配協(xié)議》的約定，原告應(yīng)分得商鋪一、二、三層的二分之一，樓頂別墅一棟，第五層單層公寓房14套、第十六層單層公寓房14套、地下室XXX軸線，XX軸線區(qū)域中除公用配套以外的面積，根據(jù)上述約定，原告有權(quán)分得相應(yīng)的面積，且實(shí)際上原告XXX已依約取得相應(yīng)房產(chǎn)的使用權(quán)，故原告主張依據(jù)《?？谑?/span>XX棟樓面積分配協(xié)議》的約定分得合作項(xiàng)目建成面積中相應(yīng)面積的意見，本院予以支持。原告主張被告協(xié)助辦理相應(yīng)房產(chǎn)過戶手續(xù)的主張，本院予以支持。   

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    綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

    一、確認(rèn)位于?？谑?/span>XX路與XX路交匯處XXA棟1XX號商鋪、1XX號商鋪、1XX號商鋪、1XX號商鋪、2XX商場、3XX商場、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX號房歸原告XXX所有；

    二、限被告XXX、海南XXXX有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于海口市XX路與XX路交匯處XXA棟1XX號商鋪、1XX號商鋪、1X號商鋪、1XX號商鋪、2XX商場、3XX商場、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX、1XXX號房過戶至原告XXX名下；

    三、限被告XXX、海南XXXX有限公司于本判決生效之曰起三十日內(nèi)將位于?？谑?/span>XX路與XX路交匯處XXA棟地下室XXX軸線中12個(gè)車位交付給原告免費(fèi)停車使用；

    四、駁回原告XXX的其他訴訟請求。

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附相關(guān)法律條文：

    《中華人民共和國合同法》

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

    《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條   當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。 人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。

《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》

    第九十條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。

    在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。