房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)要來了！專家詳解：對普通購房者、租賃者有影響嗎？

　　央廣網(wǎng)10月26日消息 10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。試點(diǎn)期限為五年，試點(diǎn)地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

　　據(jù)記者了解，此輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)也是為立法以及未來房地產(chǎn)稅的全面落地做經(jīng)驗(yàn)準(zhǔn)備，涉及方方面面。那么，對于普通購房者與租房者，或?qū)a(chǎn)生哪些影響？

　　此時推出有何深意？

　　—— 回歸“房住不炒”定位

　　北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事、北京市律協(xié)土地與房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員王玉臣解讀認(rèn)為，其有三點(diǎn)含義，首先，在房地產(chǎn)稅的征收目的中，其中一個很重要的目的，就是為了推動共同富裕，這也是稅收的其中一個目的。

　　2021年10月16日，《求是》雜志發(fā)表的《扎實(shí)推動共同富?！芬晃闹赋?，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。要加大消費(fèi)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度，研究擴(kuò)大消費(fèi)稅征收范圍。

　　王玉臣分析，既然是推動共同富裕，就意味著未來在實(shí)際立法和征收的時候不會一刀切，會采用“差別計(jì)稅”的模式，對于不同級別或者不同面積的房產(chǎn)，會采用不同的模式?！案嗍钦{(diào)節(jié)高收入群體，壓縮房產(chǎn)的‘金融’屬性，回歸到‘房住不炒’的定位上?！彼f。

　　此輪試點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)一次重大改革。此前，2021年3月，房地產(chǎn)稅立法寫進(jìn)了“十四五”規(guī)劃。記者關(guān)注到，“十四五”規(guī)劃提到，要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)”。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，本次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，傳遞出一些重要信號。“相比此前基于財(cái)稅政策改革等角度的提法，此次提及房地產(chǎn)稅的立法、改革和試點(diǎn)，考慮的站位要更高，即在實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕的過程中，關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定發(fā)展方面，是需要通過房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)來摸索進(jìn)行的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)作出上述表示。在他看來，結(jié)合重慶和上海試點(diǎn)模式，房產(chǎn)稅收取后的用途，是用于保障性住房，這本身也是“取之于民用之于民”。

　　對購房者有何影響？

　　—— 持有多套房產(chǎn)者增加持有成本

　　征收房地產(chǎn)稅的一個重要目的，就是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，為了降低房產(chǎn)的金融屬性，回歸到其本身的居住價值上。王玉臣告訴央廣網(wǎng)記者，特別對于持有多套房產(chǎn)的人而言，會增加持有的成本。所以，對買多套房的人會有較大的影響。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也表示，征收房地產(chǎn)稅能夠避免對房價市場變量進(jìn)行行政控制，同時也是一個好的市場調(diào)節(jié)長效機(jī)制，“改革試點(diǎn)或?qū)⑷婀膭顒傂孕枨蟮尼尫拧?，他?qiáng)調(diào)。

　　針對改革試點(diǎn)降低房產(chǎn)的金融屬性，王玉臣解釋稱，可避免過多的資金流入房地產(chǎn)市場，降低整個房地產(chǎn)行業(yè)的熱度。比如，當(dāng)持有的成本大于投資收益時，很多投資客恐怕就會優(yōu)選拋售。

　　其次，從房價的角度來看，起碼在短期內(nèi)可能會降低房價，擠壓過剩的“炒作泡沫”。尤其是對于二手房交易，影響可能會更大。再次，會增加房產(chǎn)市場掛牌銷售的房屋數(shù)量，改變供需，進(jìn)一步抑制房價上漲。所以，對買房而言，會改變大家對買房的認(rèn)知，房屋是用來居住的，不是用來投資的，房住不炒。

　　對租賃市場有何影響？

　　—— 為房租穩(wěn)定起積極作用

　　近些年來，打擊炒房使得房地產(chǎn)稅呼聲漸漲。不過，不少人也在擔(dān)心，房地產(chǎn)稅是否會增加租客的成本？王玉臣覺得，對租賃市場的影響要理性看待。

　　首先，房地產(chǎn)稅會增加多套房屋持有者的持有成本，所以不少的房主會將房屋出售，會從一定程度上，在一定期限內(nèi)降低房價，降低房屋的價值，降低購房成本。而購房成本的降低，也會間接影響到房租的價格，給房租的穩(wěn)定起到一定的積極作用。

　　其次，不少的炒房客其實(shí)并沒有將手頭的房子用于市場出租，而是將房屋處于閑置狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)稅增加炒房客的持有成本時，尤其是當(dāng)市場成交的速度下降時，一部分人為了止損或彌補(bǔ)持有成本，會將一部分空置的房屋拋到市場上進(jìn)行出租，在短時間內(nèi)會提高供方的房源量，改變房屋租賃的供需，對租戶而言有了更多的選擇，更多的機(jī)會。

　　他同時認(rèn)為，這也有利于租賃市場的平穩(wěn)，從某種程度上避免租金的大漲。

　　不過，上面兩種證明的影響，會隨著時間的推移而減弱，尤其是當(dāng)達(dá)到一種新的平衡時，可能會更多地出現(xiàn)成本轉(zhuǎn)移給租戶的情況，“這也是立法的時候需要考慮和解決的一個問題”，王玉臣說。

　　上海重慶試點(diǎn)有何經(jīng)驗(yàn)？

　　—— 帶來了不同模式下的成果展示

　　2011年1月起，上海、重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，至今已有10年。整體來看，陳晟分析，還是取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。

　　王玉臣秉持相似的觀點(diǎn)，他舉例稱，比如差別稅率?！吧虾：椭貞c都是采用的差別稅率，都有一定的免征群體，對于住房面積較小的老百姓而言，實(shí)際上不會有影響，主要是針對大面積或高檔住宅群體。比如，重慶的是針對高檔住宅和別墅?！彼蛴浾叻治?，差別稅率在其他國家的房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種上，也是普遍適用的一種方式。

　　實(shí)際上，不論是重慶模式，還是上海模式，收取的房產(chǎn)稅都是用于保障性住房，“尤其是重慶，明確提出用于公租房的建設(shè)維護(hù)，有利于對弱勢群體的居住保障?！蓖跤癯挤Q，相比較而言，他強(qiáng)調(diào)，上海模式對于投資購房的作用，比重慶模式要稍大一些，畢竟兩個城市的房價基礎(chǔ)不一樣。

　　他認(rèn)為，重慶模式針對的是高檔住宅和別墅，這些都給房地產(chǎn)稅立法帶來了不同模式的成果展示。