【案情】張某向李武平律師咨詢稱，其在某樓盤看中一套房子，在向銷售員詢問(wèn)后，在售樓員的引導(dǎo)下，繳納了該房的意向金，售樓員出具了意向金收條，但未簽訂購(gòu)房合同。后因海南建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)（港）國(guó)家政策的影響，海南房?jī)r(jià)不斷的上漲，開發(fā)商認(rèn)為單價(jià)過(guò)低，不打算出售該樓盤，張某問(wèn)，本案是否可以適用定金罰則要求開發(fā)商雙倍返還意向金？
【律師說(shuō)法】
本案的關(guān)鍵在于“意向金”和“定金”的區(qū)別。
在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易中，購(gòu)房人向出賣方所交的“誠(chéng)意金”，是應(yīng)該原款退回還是作雙倍賠償性退還，首先應(yīng)區(qū)分誠(chéng)意金和定金的法律性質(zhì)，并依雙方約定的具體內(nèi)容而定。
所謂“定金”是指合同當(dāng)事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時(shí)或未履行前，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)給付對(duì)方的一定數(shù)額的款項(xiàng)。定金具有以下性質(zhì)和作用：第一，證約作用。定金一般是在合同訂立時(shí)交付，這一事實(shí)足以證明合同的成立。第二，預(yù)先給付的性質(zhì)。定金只能在合同履行前交付，因而具有預(yù)先給付的性質(zhì)，在主合同履行后，定金可以抵作價(jià)款或返還。第三，擔(dān)保作用。定金交付后，在當(dāng)事人不履行債務(wù)時(shí)會(huì)發(fā)生喪失定金或者加倍賠償定金的后果，因而能起到督促當(dāng)事人履行合同，保證債權(quán)人利益的擔(dān)保作用。而“誠(chéng)意金”，一般而言僅是表明雙方具有訂立合同的意向，但對(duì)合同的具體內(nèi)容并沒(méi)有明確具體的一致意思表示，此時(shí)合同尚處在要約或要約邀請(qǐng)階段，所以僅具有訂約意思表示或預(yù)付款的性質(zhì)。
定金與誠(chéng)意金都是在合同履行前一方當(dāng)事人預(yù)先給付給對(duì)方的一定款項(xiàng)，都具有預(yù)先給付的性質(zhì)，在合同履行后都可以抵作價(jià)款。但二者又有根本的區(qū)別。
其一，定金是合同的擔(dān)保方式，主要作用是保證合同履行并證明合同已經(jīng)成立;而誠(chéng)意金僅表明雙方有訂約的意思表示，但不能證明此時(shí)合同已經(jīng)成立。
其二，交付定金的協(xié)議是從合同，而交付誠(chéng)意金的協(xié)議一般是為另一個(gè)不同內(nèi)容的合同，兩個(gè)合同之間沒(méi)有主從關(guān)系。
其三，定金只有在交付后才能成立，而誠(chéng)意金的協(xié)議只要在雙方意思表示一致時(shí)即可成立。
其四，定金交付后當(dāng)事人不履行主合同時(shí)，適用定金罰則，而誠(chéng)意金交付后當(dāng)事人未達(dá)成合同時(shí)，不發(fā)生喪失或雙倍返還的效力。
其五，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，而誠(chéng)意金則既可以口頭形式，也可以以書面形式進(jìn)行約定?！逗贤ā返诰攀畻l規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”，而誠(chéng)意金則無(wú)此法律規(guī)定。因此，通常情況下，定金的成立應(yīng)以書面形式為必要形式。
綜上所述，為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，防止開發(fā)商因房?jī)r(jià)上漲而拒絕簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)與開發(fā)商簽訂定金合同并明確約定定金罰則，單憑一張意向收條，無(wú)法向開發(fā)商主張雙倍返還意向金，僅可以主張返還意向金。
