一、概念：
“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是買斷產(chǎn)權(quán)而不僅僅是買斷時(shí)段，即將酒店每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，這種酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來(lái)投資，將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報(bào)，從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中分紅。有的還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)居住權(quán)。
二、優(yōu)勢(shì)：
投資產(chǎn)權(quán)式酒店具有以下眾多的優(yōu)勢(shì)，與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資有著本質(zhì)的區(qū)別：
1.擁有產(chǎn)權(quán)，可自由買賣；
2.委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資方便、省心；
3. 管理公司根據(jù)協(xié)議以固定值給予回報(bào)，業(yè)主收入具有穩(wěn)定性、較高的回報(bào)率；；
4.享受免費(fèi)入住權(quán)、酒店消費(fèi)卡等五星級(jí)酒店擁有的全部服務(wù)。
海南省是我國(guó)的第二大島，是我國(guó)陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨(dú)特性、不可復(fù)制性和唯一性，是海南旅游房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。
海南海岸線長(zhǎng)達(dá)1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟；海南陽(yáng)光明媚，綠樹(shù)成蔭，空氣清新；海南擁有亞洲至今保存最為完整的熱帶雨林，擁有尖峰嶺、五指山、七仙嶺等眾多山脈和原始森林，森林覆蓋率高達(dá)51.8%，空氣負(fù)離子密集，為全國(guó)之最。海南島溫泉資源十分豐富，瓊海、萬(wàn)寧都是全國(guó)著名的溫泉之鄉(xiāng)。2002年聯(lián)合國(guó)教科文組織對(duì)全球150個(gè)城市空氣質(zhì)量評(píng)選，三亞、?？诜謩e名列第二和第五。另?yè)?jù)中國(guó)環(huán)境監(jiān)測(cè)總站的報(bào)告，按生物豐度、植物覆蓋、水網(wǎng)密度、土地退化和污染負(fù)荷等5項(xiàng)指數(shù)評(píng)價(jià)，海南島的環(huán)境質(zhì)量在全國(guó)名列第一，被譽(yù)為“一個(gè)未受污染的長(zhǎng)壽島”和“天然氧吧”。這是海南的資源優(yōu)勢(shì)，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠定了海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外投資者。
海南新一屆省委堅(jiān)持建設(shè)更加開(kāi)放的國(guó)際旅游島，大力推進(jìn)綠色之島、開(kāi)放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設(shè)，使海南島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國(guó)內(nèi)最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地”，吸引了越來(lái)越多的島外人士來(lái)度假和置業(yè)，有效拉動(dòng)了海南的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和高端酒店建設(shè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展：
三、現(xiàn)狀存在的問(wèn)題
1.價(jià)格偏高。據(jù)了解, 目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)20 萬(wàn)元到 40 萬(wàn)元之間。如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付 8 000 美元計(jì)算, 目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6 萬(wàn)多元。就我國(guó)居民的平均收入水平而言, 顯然還是奢侈品,城市工薪階層多數(shù)不具備購(gòu)買能力。
2.受限很多。國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定, 業(yè)主應(yīng)在每年固定的時(shí)間使用一周左右的分時(shí)度假期, 這與我國(guó)城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異, 規(guī)定顯得缺乏靈活性。
3.使用年限。產(chǎn)權(quán)酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價(jià)格買的卻是40年的使用權(quán)，這當(dāng)中的利益計(jì)算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。
4.市場(chǎng)無(wú)序。產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商大多盲目跟進(jìn), 項(xiàng)目倉(cāng)促上馬, 資金實(shí)力不足, 前期大力炒作, 但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。
5.缺乏規(guī)范。目前國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定, 相關(guān)部門也沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時(shí)度假產(chǎn)品由于在銷售環(huán)節(jié)上存在問(wèn)題和部分不法經(jīng)營(yíng)者的搶先進(jìn)入, 影響了市場(chǎng)健康發(fā)展。
四、投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
國(guó)家尚無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問(wèn)題是受人關(guān)注的問(wèn)題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有《合同法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《民法通則》等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉及房屋買賣合同法律關(guān)系、房屋租賃合同法律關(guān)系兩個(gè)法律關(guān)系，
（一）房屋買賣合同法律關(guān)系
投資者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購(gòu)買前要審查開(kāi)發(fā)商的主體資格（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購(gòu)買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署《商品房買賣合同》，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化交付時(shí)間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。
（二）房屋租賃合同法律關(guān)系
投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項(xiàng)如租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計(jì)算和支付時(shí)間、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而等）
下面僅粗略的分析一下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律風(fēng)險(xiǎn)防范。
（一） 慎簽合同
投資者在合同訂立以前要詳細(xì)的了解開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、信用狀況、資金狀況；土地使用性質(zhì)、用途和年限；建設(shè)規(guī)劃、抵押等情況。不要輕易相信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的承諾。許多開(kāi)發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開(kāi)發(fā)商是沖著炒樓而來(lái)，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過(guò)數(shù)家開(kāi)發(fā)商炒作，而不是針對(duì)最終客戶需求開(kāi)發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“爛尾”工程，讓許多投資者被“套牢”。 投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目時(shí)需要格外謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。
投資者在簽訂購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店合同時(shí), 一定要對(duì)其中的法律風(fēng)險(xiǎn)分析清楚, 擬訂合理全面的合同條款來(lái)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)、保障權(quán)益，明確產(chǎn)權(quán)、約定房產(chǎn)證的辦理時(shí)間及違約條款。建議委托律師律師審查。
投資者在與開(kāi)發(fā)商委托的酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同或租賃合同時(shí), 要對(duì)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算、收益分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定, 尤其需要明確房屋權(quán)屬, 以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。建議委托律師律師審查。
（二）要求開(kāi)發(fā)商引入專業(yè)擔(dān)保公司為投資者的收益提供擔(dān)保
引入專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”。
擔(dān)保機(jī)制是否完善是投資者能否獲得穩(wěn)定收益的關(guān)鍵所在。所以，在投資前期一定要了解是由誰(shuí)提供的擔(dān)保？擔(dān)保公司的資金實(shí)力如何？另外，還應(yīng)特別關(guān)注擔(dān)保形式是什么？因?yàn)?，?dān)保分為一般責(zé)任擔(dān)保和連帶責(zé)任擔(dān)保。兩種不同的擔(dān)保方式所反應(yīng)出的對(duì)投資人的利益保障也是不一樣的。如果是一般責(zé)任擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人（開(kāi)發(fā)商）無(wú)法向債權(quán)人（業(yè)主）償還債務(wù)時(shí)，債權(quán)人需先向法院提起訴訟，勝訴之后，如果債務(wù)人仍不能償還債務(wù)，可以向保證人即擔(dān)保公司主張權(quán)利；如果是連帶責(zé)任擔(dān)保，那么，當(dāng)債務(wù)人無(wú)法償還債權(quán)人的債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以選擇起訴，也可以選擇直接向保證人主張權(quán)利。除此之外，還應(yīng)注意擔(dān)保的內(nèi)容是什么？因?yàn)?，有的只保本金，有的只保收益，?dāng)然，也有收益和本金都保的。
仍以“第一城”為例，由“中信國(guó)安集團(tuán)”以150億的資金為其作擔(dān)保，給人的感覺(jué)是相對(duì)較安全的，并且，其擔(dān)保形式為“全程連帶責(zé)任擔(dān)?！?，擔(dān)保內(nèi)容包括本金和收益?；诖耍瑯I(yè)界普遍認(rèn)為，在同類產(chǎn)品中，“第一城”的擔(dān)保機(jī)制應(yīng)該算是比較健全的。
三）建立完善的退出機(jī)制
投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)擔(dān)心如果酒店的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，無(wú)法收到合同約定收益，投資者將面臨“雞肋”的狀況，即：繼續(xù)持有產(chǎn)權(quán)將持續(xù)虧損或陷入與經(jīng)營(yíng)者的糾紛之中；想要退出，卻無(wú)法以合適的價(jià)格賣出。
專家提醒，所投資的物業(yè)有沒(méi)有完善的退出機(jī)制，對(duì)于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續(xù)投資的話，能否“全身而退”的問(wèn)題。比如“第一城”以10萬(wàn)元為一個(gè)投資單位，最低投資期限為3年；“中欣戴斯酒店”以6萬(wàn)元為一個(gè)投資單位，投資期限為2年。以上兩個(gè)項(xiàng)目如果投資期滿，投資者可以等值轉(zhuǎn)售給經(jīng)營(yíng)公司。所以，相對(duì)而言，還是比較安全的。但市場(chǎng)上不乏一些同類項(xiàng)目，不僅投資期限較長(zhǎng)，10～20年不等，而且也沒(méi)有很好的退出機(jī)制，對(duì)于這類項(xiàng)目，建議大家投資時(shí)要提高警惕。
（四）投資者設(shè)立業(yè)主委員會(huì)
產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，其用途是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，且經(jīng)營(yíng)者與所有者分離，又經(jīng)營(yíng)者眾多、分散、不具備經(jīng)營(yíng)專業(yè)知識(shí)，單個(gè)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者相比都處于弱勢(shì)地位，因此，投資者非常有必要成立一個(gè)業(yè)委會(huì)或類似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項(xiàng)維修基金，可隨時(shí)要求查看經(jīng)營(yíng)資料、
“高收益”與“高風(fēng)險(xiǎn)”總是相伴相生的，只有防范“高風(fēng)險(xiǎn)”才能使“高收益”成為可能，因此，建議投資者或擬投資產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)行業(yè)的人最好在投資之前，綜合考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)，多向?qū)I(yè)人士咨詢。
