律師擔(dān)任房地產(chǎn)項(xiàng)目法律顧問中的工作

　立項(xiàng)申請(qǐng)與審批是房地產(chǎn)開發(fā)最初的法律程序，只有經(jīng)過立項(xiàng)審批才能進(jìn)行后面的各種程序，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營目標(biāo)才有可能成為現(xiàn)實(shí)。在此階段，項(xiàng)目法律顧問應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、地方性城市建筑規(guī)劃管理辦法、城市規(guī)劃條例等對(duì)開發(fā)商所選定地塊的合法性、可操作性進(jìn)行考證，并提供法律意見;審查各項(xiàng)報(bào)批程序中的申報(bào)文件;起草、審查與設(shè)計(jì)單位簽訂的委托設(shè)計(jì)合同，確定與設(shè)計(jì)者的法律關(guān)系;保障項(xiàng)目用地的合法、有效。以已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地為例，項(xiàng)目法律顧問應(yīng)按以下基本步驟提示開發(fā)商注意：

　　(一)項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。

　　(二)項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃部門申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)。

　　(三)在規(guī)劃部門下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書后，根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目用地的詳細(xì)意見和下達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件由開發(fā)商完成方案設(shè)計(jì)，并報(bào)規(guī)劃部門審定。

　　(四)根據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案，可以編制初步設(shè)計(jì)和施工圖。

　　(五)向土地及拆遷部門征詢有關(guān)用地及拆遷安置意見后，可以向規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　(六)在項(xiàng)目列入年度計(jì)劃后，申辦開工手續(xù)前，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該證是開工手續(xù)的必備文件。

　　(七)申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在該手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　無論開發(fā)商決定采用哪種融資方式，都需要與他方通過合同形式確定一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而這種關(guān)系的確立，項(xiàng)目法律顧問應(yīng)為開發(fā)商把關(guān)，盡量降低各種風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》以及金融機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定，在以下方面協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行合法融資活動(dòng)：

　　(三)以申請(qǐng)銀行(或銀團(tuán))****作為融資方式的開發(fā)商，應(yīng)協(xié)助其制定****方案、編制有關(guān)文件。

　　(四)以聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)作為融資方式的開發(fā)商，無論其選擇采用合作模式、合伙模式還是組建項(xiàng)目公司模式，都應(yīng)協(xié)助其評(píng)價(jià)投資人，嚴(yán)格把握合法性參與談判，合理分配投資所得，協(xié)助編制融資文件、聯(lián)營協(xié)議。

　　房屋拆遷處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。開發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)后，可申辦拆遷許可證，實(shí)施拆遷工作。在此階段，開發(fā)商需要與眾多原房屋產(chǎn)權(quán)人處理原有房屋拆遷事宜，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、拆遷安置協(xié)議。這些工作涉及到大量法律性、政策性很強(qiáng)的問題，需要律師介入或由律師直接處理。作為項(xiàng)目法律顧問應(yīng)當(dāng)遵照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、地方性拆遷管理?xiàng)l例、實(shí)施細(xì)則等按以下程序協(xié)助開發(fā)商開展拆遷工作：

　　(二)發(fā)放拆遷許可證后，應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告形式予以公布。

　　(三)憑拆遷通知，向有關(guān)機(jī)關(guān)或個(gè)人核查被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)情況、使用情況及租賃情況。向公安部門申請(qǐng)凍結(jié)戶口。向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)暫停辦理拆遷范圍內(nèi)房屋的全部新建、改擴(kuò)建、買賣、租賃、抵押、交換等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　(四)起草或?qū)彶檠a(bǔ)償、安置協(xié)議，與被拆遷人簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議。

　　(五)處理可能發(fā)生的因拆遷糾紛引發(fā)的行政、司法程序。

　　(一)依據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法》審查招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是否符合規(guī)定條件。

　　(二)協(xié)助開發(fā)商起草和代理簽訂與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的委托書協(xié)議。

　　(四)作為招標(biāo)人的代理人參加標(biāo)前會(huì)、開標(biāo)會(huì)，協(xié)助定標(biāo)。

　　(五)審查投標(biāo)人資格，審查投標(biāo)人提供的文件、資料是否符合招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性和程序性要求。

　　(六)草擬、審查招標(biāo)工程承包合同。

　　(七)協(xié)調(diào)、處理在建設(shè)工程招投標(biāo)過程中與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人之間發(fā)生的爭(zhēng)議。

　　(二)在建設(shè)工程施工合同履行階段，項(xiàng)目法律顧問應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《工程項(xiàng)目建設(shè)管理單位管理暫行辦法》等法律、法規(guī)、部門規(guī)章，做好以下工作：

　　(三)竣工驗(yàn)收階段，項(xiàng)目法律顧問應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)項(xiàng)目(工程)竣工驗(yàn)收辦法》完善建設(shè)工程最后的收尾工作。

　　申辦商品房預(yù)售時(shí)項(xiàng)目法律顧問應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商向房地產(chǎn)主管部門提交以下文件：

　　這些文件包括商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、認(rèn)購協(xié)議書(定購單)、購房須知、作為合同附件的戶型圖、公共部分、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。

　　(三)確定銷售工作流程文件，包括審核單、簽約通知書、附件變更單等。

　　(四)協(xié)助選擇商品房代銷商，審核代銷合同，監(jiān)管代銷行為。

　　有的開發(fā)商由于自身業(yè)務(wù)和能力的限制，需要委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房。應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房銷售的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　(六)介入商品房銷售中的各類糾紛。

　　確定合適的前期物業(yè)管理公司對(duì)購房者的直觀吸引力是不可忽視的，順利的物業(yè)交接將避免商品房售后可能產(chǎn)生的大量與購房者或是與物業(yè)公司之間因房屋保修、物業(yè)權(quán)屬的糾紛。項(xiàng)目法律顧問應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》完善前期物業(yè)管理工作，使開發(fā)商將更大的精力投入下一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營。

　　(一)協(xié)助選聘前期物業(yè)公司。

　　項(xiàng)目法律顧問還可以就開發(fā)商的特殊需要，設(shè)定特殊法律服務(wù)階段。比如開發(fā)商欲與跨國酒店管理集團(tuán)進(jìn)行定向項(xiàng)目合作，項(xiàng)目法律顧問還可以提供階段性法律服務(wù)有：

　　(一)協(xié)助選擇酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式，投資方式。

　　(二)協(xié)助選擇酒店管理集團(tuán)，參與談判，審核合作合同。

　　(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中溝通酒店管理集團(tuán)，協(xié)助達(dá)到特殊建筑要求。

　　(四)如開發(fā)商選擇產(chǎn)權(quán)式酒店模式，協(xié)助選擇投資者，監(jiān)督產(chǎn)權(quán)出售，協(xié)調(diào)開發(fā)商、投資者與酒店管理者三方關(guān)系。

　　以上淺述項(xiàng)目法律顧問對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全程跟蹤，可以為開發(fā)商提供的法律服務(wù)內(nèi)容。此外，處理項(xiàng)目運(yùn)營過程中的突發(fā)政策變動(dòng)、不可抗力事件也是項(xiàng)目法律顧問全程跟蹤中的一項(xiàng)重要工作。項(xiàng)目法律顧問利用其專業(yè)法律知識(shí)應(yīng)當(dāng)把突發(fā)事件對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營產(chǎn)生的不利后果降低至最低點(diǎn)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，第四條。

　　2 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，第十三條。

　　3 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，第七條。

　　4 《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》，第二十四條。

　　5 《城市商品房預(yù)售管理辦法》，第七條。

　　6 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，第二十九條。

　　7 《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第二十四條。

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