調(diào)控政策倚重市場(chǎng)迎來(lái)全新氣象 房產(chǎn)稅步伐加快

　　對(duì)于十八屆三中全會(huì)的召開(kāi)，業(yè)內(nèi)普遍都認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控將走得更快更深。而房產(chǎn)稅、住宅產(chǎn)業(yè)化等都是目前業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的政策方向。當(dāng)前，調(diào)控政策持續(xù)高壓，各地政府現(xiàn)時(shí)也面臨著房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的壓力。而在十八屆三中全會(huì)決定出臺(tái)后，雖然沒(méi)有直接提到“房地產(chǎn)調(diào)控”，但其中很多內(nèi)容將會(huì)對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，比如市場(chǎng)的決定性作用提法，以及城鎮(zhèn)化等等，都會(huì)決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。甚至有專(zhuān)家分析認(rèn)為，此次會(huì)議淡化調(diào)控的色彩，而強(qiáng)化市場(chǎng)的作用，這其實(shí)就是樓市調(diào)控政策的一種新氣象。

　　十三中全會(huì)強(qiáng)化市場(chǎng)作用

　　11月16日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》正式對(duì)外公布。而在此次《決定》中并未直接提到“房地產(chǎn)調(diào)控”，但毋庸置疑的是，《決定》中很多內(nèi)容，將會(huì)對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展的趨勢(shì)產(chǎn)生巨大的影響。

　　“這次十八屆三中全會(huì)最大的亮點(diǎn)，就是強(qiáng)調(diào)讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用。”廣東省社會(huì)科學(xué)院教授丁力表示。

　　而綜合來(lái)看，本次三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)決定性作用”，未來(lái)樓市政策將逐步擺脫過(guò)去全國(guó)一刀切的模式，根據(jù)城市特性區(qū)別對(duì)待，并加快探索房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的建立。在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中，提出“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。凡是能由市場(chǎng)形成價(jià)格的都交給市場(chǎng)，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)?！?/p>

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，此次的十八屆三中全國(guó)沒(méi)有再提及“地產(chǎn)調(diào)控”這個(gè)詞語(yǔ)。有分析認(rèn)為，這就是政策走向改變的一種方式。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林就表示，“十八屆三中全會(huì)公報(bào)沒(méi)有再提地產(chǎn)調(diào)控”就是一個(gè)進(jìn)步，說(shuō)明未來(lái)會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場(chǎng)做商品房?！蓖瑫r(shí)有分析提出，

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策描述，淡化行政色彩，強(qiáng)化市場(chǎng)作用的苗頭非常明顯。這表明未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則會(huì)穩(wěn)定，相對(duì)應(yīng)的則是房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部發(fā)展環(huán)境也會(huì)趨于穩(wěn)定，未來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)會(huì)大大降低。分析指出，在市場(chǎng)占主導(dǎo)地位的前提下，政府將會(huì)發(fā)揮自己的職能，即完善保障性住房的供應(yīng)。而商品房的價(jià)格則完全交給市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。在這種情況下，市場(chǎng)會(huì)決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)，也會(huì)使其往理性的方向發(fā)展。

　　房產(chǎn)稅步伐加快

　　從2003年樓市調(diào)控拉開(kāi)大幕開(kāi)始，樓市調(diào)控政策基本都集中在以行政命令控制房?jī)r(jià)。而在今年，這種調(diào)控方式在國(guó)家層面已經(jīng)淡去。而與之相應(yīng)則是房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)融資等政策的反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

　　十八屆三中全會(huì)《決定》指出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。有專(zhuān)家認(rèn)為，相比于“房產(chǎn)稅”，此次說(shuō)法多了一個(gè)“地”字，這是一個(gè)重大的改革突破。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉就認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的首要目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，對(duì)于財(cái)富越多的人，要征收一定的費(fèi)用。另外，就是要給地方本級(jí)預(yù)算找到一些收入來(lái)源?！爸劣谑裁磿r(shí)候征收，現(xiàn)在爭(zhēng)論還是很大，但傾向是要比較快地開(kāi)征。”

　　今年以來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)容的消息一直不斷。最近盛傳的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，其中包括可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段的也是房產(chǎn)稅。據(jù)財(cái)政部昨日公布的數(shù)據(jù)，2013年1～9月，全國(guó)實(shí)現(xiàn)稅收收入84412.11億元，同比增長(zhǎng)9%，其中，房產(chǎn)稅達(dá)1151.68億元，同比增長(zhǎng)13.6%，增速超過(guò)多類(lèi)其他稅收。根據(jù)此前在上海和重慶分別試點(diǎn)房產(chǎn)稅的實(shí)施效果來(lái)看，短期成交量明顯下降，但中長(zhǎng)期市場(chǎng)需求弱化了政策影響。但據(jù)中科院最新報(bào)告分析，房產(chǎn)稅對(duì)成交量的影響會(huì)逐漸被消化，市場(chǎng)運(yùn)行更多受信貸、當(dāng)?shù)毓┣蟮纫蛩赜绊?。因此若新推出的房產(chǎn)稅與滬渝兩地差別不大，對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)持續(xù)。合富置業(yè)首席分析師龍斌就認(rèn)為，針對(duì)增量的個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)，相信不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。盡管房產(chǎn)稅并未直接與房?jī)r(jià)掛鉤，對(duì)于樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅仍然是最主要的政策方向之一。

　　就在11月底，廣州、深圳兩個(gè)一線(xiàn)大城市又處于風(fēng)口浪尖上，已經(jīng)多次被傳將開(kāi)征房產(chǎn)稅。而近日的消息則傳出廣州并未收到納入試點(diǎn)的通知，而深圳加入試點(diǎn)的可能性加大。值得注意的是，就在廣州房產(chǎn)稅開(kāi)征與否被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的時(shí)候，深圳被加入試點(diǎn)的傳聞也開(kāi)始興起。按照媒體引用廣州國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人的表述，除了廣州未被納入第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)名單外，廣東或?qū)⒂谐鞘腥脒x。而此前，深圳是除了廣州之外被猜想最多的城市，如果傳聞廣州未入圍屬實(shí)，那么深圳就成為第二批房產(chǎn)稅名單中的大熱門(mén)。

　　有分析指出，深圳房?jī)r(jià)上漲過(guò)快使得加入到試點(diǎn)的可能性比較大。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北、上、廣、深的房?jī)r(jià)同比上漲幅度最快，領(lǐng)漲全國(guó)，廣州、深圳漲幅分別為20.7％、20.6％。

　　產(chǎn)業(yè)化成關(guān)注熱點(diǎn)

　　除了房產(chǎn)稅以外，產(chǎn)業(yè)化也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)消息人士透露，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化將是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中的重要內(nèi)容，可能在保障房建設(shè)領(lǐng)域先行試水，最快或在明年以地方試點(diǎn)的形式推出。

　　據(jù)所謂的住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，提高生產(chǎn)效率和質(zhì)量，并降低能耗，包括住宅生產(chǎn)方式的產(chǎn)業(yè)化、住宅科技成果應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)化兩個(gè)方面。2013年以來(lái)，住建部相關(guān)司局及住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心等曾多次開(kāi)展住宅產(chǎn)業(yè)化調(diào)研，探討相關(guān)技術(shù)問(wèn)題和制度建設(shè)。

　　今年以來(lái)，住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程已經(jīng)在加速進(jìn)行。國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心已經(jīng)協(xié)助住建部編制住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展規(guī)劃。而作為住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)重要考量依據(jù)，《工業(yè)化建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》目前也正由住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心、中國(guó)建筑科學(xué)研究院及相關(guān)院校共同編制，計(jì)劃明年出臺(tái)。此外，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任文林峰就曾向媒體透露，在房屋設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化將是推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化下一步的重點(diǎn)工作。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，除了相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，主管部門(mén)在制定政策的過(guò)程中，還可能在財(cái)政、稅務(wù)、土地等方面給予政策優(yōu)惠，并制定鼓勵(lì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)激勵(lì)政策。在未來(lái)的實(shí)際操作過(guò)程中，不排除在土地出讓環(huán)節(jié)也明確要求按產(chǎn)業(yè)化方式建造。據(jù)了解，包括北京、深圳等一線(xiàn)城市在內(nèi)的不少地方都在嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，在給予相關(guān)政策優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，保障房和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為主要試水對(duì)象。

　　文/圖 南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

(作者:蔣勁勁)      

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