一次次清理整頓，又一次次死灰復(fù)燃。22日，隨著兩部門下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”美夢最終破碎。專家表示，小產(chǎn)權(quán)房不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制，但要徹底解決難題還需多措并舉，從長計議——
對于許多懷揣小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”美夢的人來說，這幾天無疑經(jīng)歷了一次過山車般的心理煎熬。
24日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合就遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房召開視頻會議。而此前兩日，兩部門剛下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》。在此前一直甚囂塵上的“轉(zhuǎn)正”傳言之后，小產(chǎn)權(quán)房的出路再次被政府權(quán)威部門關(guān)上了大門。
不實傳言與誤讀《決定》有關(guān)
小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因在于其不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制
24日，雖是周末，但在北京昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營村，卻“熱鬧”得很：一處有120套房屋、總建筑面積達(dá)1萬平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”項目正被拆除。這個曾打出別墅之名的小區(qū)，轉(zhuǎn)眼成了一片瓦礫。這是在兩部門高調(diào)宣布遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房后，北京市迅速作出的行動。
類似的行動，近期將在全國不斷上演。小產(chǎn)權(quán)房，這種在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，沒有國家房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋，其合法性再一次受到拷問。
就在不久之前，小產(chǎn)權(quán)房正經(jīng)歷一次高漲的行情，以北京通州的小產(chǎn)權(quán)房為例，不到1個月時間，最高已漲了1000元/平方米。小產(chǎn)權(quán)房甚至被有些投資客當(dāng)作價值洼地，看好其未來的上升空間。
專家認(rèn)為，上漲的原因與一些人對十八屆三中全會《決定》的誤讀有關(guān)?！稕Q定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。決定同時提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。這些表述卻被有些人誤讀為在這些土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房即將“轉(zhuǎn)正”。
“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的兩大前提是，嚴(yán)格用途管制和符合用地規(guī)劃。這是大前提，是前置條件、是硬杠杠，絕不能違背更不可逾越?！眹临Y源部副部長徐德明說，違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，危害極大。
據(jù)悉，農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。無論是國有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文解讀三中全會《決定》時表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因，在于其不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房也無法合法化。
地產(chǎn)界人士任志強(qiáng)在其微博中對此表示贊同。他表示，“小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)一部分是改變了土地用地性質(zhì)，也不符合規(guī)劃要求，更沒有質(zhì)量保障和消防安全措施。”
有關(guān)專家表示，有些人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房不合法是對農(nóng)民集體土地所有權(quán)的一種歧視，其實并沒有抓住問題的根源。問題的關(guān)鍵在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上不是用來建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房不合法，是因為它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制。
難以清理皆因利益驅(qū)使
一方面是農(nóng)村集體建設(shè)用地實際控制人尋求土地增值收益的意愿，一方面是不少城市居民越來越難以承受房價走高的壓力，二者一拍即合，小產(chǎn)權(quán)房由此產(chǎn)生
我國現(xiàn)行土地制度將土地按所有權(quán)分為國有和集體兩類。按照修訂后的《土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國有土地可以通過“招拍掛”直接轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和收益權(quán)，但農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場的合法通道卻一直沒有找到合適途徑，這也是此次三中全會對土地制度改革的探索之一。
在這個背景下，農(nóng)村集體建設(shè)用地實際控制人尋求土地增值收益的意愿與一些難以承受越來越高城市房價的居民一拍即合，小產(chǎn)權(quán)房由此產(chǎn)生，并與我國房價一道，一路高歌猛進(jìn)。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英表示，在改革開放初期，小產(chǎn)權(quán)房利用了一些農(nóng)業(yè)用地，隨后在基本農(nóng)田保護(hù)條例發(fā)布以后，小產(chǎn)權(quán)房主要利用村莊占地以及一些廢棄地。很多還是村集體行為，如果沒有村集體沒有村干部的支持、介入，小產(chǎn)權(quán)房是很難以擴(kuò)大的。
但隨著小產(chǎn)權(quán)房的不斷增加，問題也越加復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房違建主體“組織化”和違建規(guī)模越來越大等問題日益凸顯。
全國工商聯(lián)公布的數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。以北京為例，2012年6月至今，北京共清理認(rèn)定83個小產(chǎn)權(quán)房項目，涉及土地面積5000畝（其中耕地132.94畝），總建筑面積約381萬平方米。
正因如此，近年來國務(wù)院有關(guān)部門多次重申不得違法開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、不得購買小產(chǎn)權(quán)房。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2012年8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于遏制違法建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的通知》，明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記、堅決查處在建、在售行為等要求。但長期以來，小產(chǎn)權(quán)房問題一直持續(xù)存在，且隨著時間累積，數(shù)目越來越多。
長遠(yuǎn)解決還需政策智慧
要長遠(yuǎn)解決小產(chǎn)權(quán)房問題還需多策并舉，從長計議，不僅立足于當(dāng)前的在建和在售的小產(chǎn)權(quán)房，還要從過去遺留的小產(chǎn)權(quán)問題入手，以確實解決這一問題
據(jù)悉，此次兩部委將采取措施堅決遏制小產(chǎn)權(quán)房在建在售行為，要求各省區(qū)市近期要集中精力，集中時間，選擇一到兩起頂風(fēng)違法繼續(xù)實施建設(shè)和銷售、情節(jié)惡劣的案件，直接予以查處，依法從嚴(yán)從重處理，向社會公開曝光。
專家表示，隨著時間的累積、覆蓋面的擴(kuò)大，小產(chǎn)權(quán)房的情況日趨復(fù)雜，涉及的利益群體眾多，關(guān)系到地方政府、農(nóng)民個人、農(nóng)村集體、開發(fā)商、城鎮(zhèn)購房者、投資客等的切身利益，是涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障等制度層面的一個復(fù)雜的社會問題。為此，要長遠(yuǎn)解決小產(chǎn)權(quán)房問題還需多策并舉，從長計議，不僅立足于當(dāng)前的在建和在售的小產(chǎn)權(quán)房，還要逐步解決歷史遺留問題，將小產(chǎn)權(quán)房生存的土壤徹底鏟除。
就此，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，對于已售小產(chǎn)權(quán)房問題，北京將選擇個別區(qū)域進(jìn)行試點。處理的基本原則一是依法依規(guī)，嚴(yán)格按照有關(guān)的法律法規(guī)去處理；二是尊重歷史著眼現(xiàn)實；三是要分類處理。
據(jù)了解，今年國土資源部將在邯鄲、昆山等28個市縣開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點工作，預(yù)計于2015年6月試點結(jié)束。這些在來自基層的實踐，將有助于探索小產(chǎn)權(quán)房的有效解決路徑。
需要提醒的是，消費者在購買小產(chǎn)權(quán)房時應(yīng)慎重考慮，不能因為眼前的利益而導(dǎo)致重大的財產(chǎn)損失，把自己的財產(chǎn)“押寶”在巨大的不確定性上。
