土地改革將向縱深挺進 工業(yè)用地迎來價值重估機遇

　　權(quán)威媒體就三中全會《決定》對各部委負責人的訪談系列已拉開序幕，國土部部長將于近期就土地改革問題進行分析闡述，農(nóng)地流轉(zhuǎn)、工業(yè)用地或再度成為市場話題，其價值重估前景也將成為關(guān)注焦點。

　　三中全會《決定》明確提出，建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地價格。在城市用地緊缺和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加速的背景下，工業(yè)用地價值獲得價值重估機遇。據(jù)上證報資訊獲悉，10月份北京出臺的鼓勵企事業(yè)單位用自有用地建設(shè)自住型商品房，目前正在加快推進中，預(yù)計近期將有一批工業(yè)用地轉(zhuǎn)入供應(yīng)渠道，或帶來價值提升的示范效應(yīng)。按照全國平均水平來看，住宅或商業(yè)用地價格，普遍高于工業(yè)用地5至10倍。

　　在城市用地供應(yīng)緊缺的情況下，盤活存量和釋放增量，成為土地來源的兩種主要途徑。盤活存量主要是指在符合城市總體規(guī)劃的背景下，對低效利用的工業(yè)用地，通過政府收儲進行轉(zhuǎn)性，獲得商業(yè)或住宅用地。釋放增量主要是指通過農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，獲得新增土地供應(yīng)。

　　從目前各地最新動態(tài)來看，盤活存量工業(yè)用地，轉(zhuǎn)性為商業(yè)或住宅用地，成為發(fā)展重點。10月份北京市出臺的《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，提出在確保土地供應(yīng)方面，鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構(gòu)，在符合規(guī)劃要求的條件下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)。該意見看點就在于盤活城市的工業(yè)用地，獲得商品住房用地。

　　值得注意的是，近期國土部實地調(diào)研上海自貿(mào)區(qū)，就其總體情況和土地利用管理情況進行考察。自貿(mào)區(qū)的土地管理創(chuàng)新，將為其他同樣需要工業(yè)用地批量轉(zhuǎn)性商業(yè)用地的園區(qū)，提供借鑒經(jīng)驗。據(jù)上證報資訊獲悉，上海自貿(mào)區(qū)管委會將從外高橋保稅區(qū)搬遷至洋山保稅港區(qū)，主要是因為外高橋保稅區(qū)土地極其緊缺，目前有近10家外資銀行排隊等待獲得辦公場所。目前上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)80%的土地為工業(yè)用地，旺盛的需求也將推動自貿(mào)區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)性速度。

　　土地改革帶來的制度紅利釋放，將打開相關(guān)行業(yè)和公司的增長空間，持有閑置工業(yè)用地儲備的企業(yè)，以及具有老舊工業(yè)區(qū)及城中村改造經(jīng)驗和優(yōu)勢的公司，將最先受益。從目前進展來看，北京10月份出臺的京七條，重點扶持企事業(yè)單位和相關(guān)企業(yè)自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)性，該方面有可能取得率先突破。

　　空港股份主營為園區(qū)開發(fā)建設(shè)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營管理等四大業(yè)務(wù)模塊，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為其核心業(yè)務(wù)之一。根據(jù)此前公告，公司已收到北京市順義區(qū)人民政府的批復(fù)，授權(quán)公司的控股子公司億兆地產(chǎn)開發(fā)位于北京市順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)的地塊，總面積約86.7公頃(1300畝)；同時，公司擁有北京天竺空港工業(yè)區(qū)和天竺出口加工區(qū)的特許土地開發(fā)權(quán)，空港工業(yè)區(qū)1007畝土地一級開發(fā)已完成，自有物業(yè)科出租規(guī)模達到21.4萬平方米。

　　金隅股份在北京市工業(yè)用地儲備已達540 萬平米，11 月11 日北京市公布了首批7 塊自住型商品房用地，其中公司就有三塊工業(yè)用地，建筑面積超過50萬平方米。同時，公司作為北京最大的保障房參與者，擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，且開發(fā)用地全部來自低成本的自有工業(yè)用地，凈利潤水平較高。

　　電子城是北京電子城老工業(yè)基地改造建設(shè)主體，成功實施了北京電子城老工業(yè)基地的升級改造。公司2009年進行了重大資產(chǎn)置換，當時注入的北京電子城有限責任公司擁有2張建設(shè)用地規(guī)劃許可證，用地面積合計25.02萬平方米，土地性質(zhì)為工業(yè)用地。

　　(上證數(shù)據(jù)研究部 劉重才 童聿忻)