學(xué)區(qū)房價(jià)格畸高曝教育資源分配不公

　□本報(bào)記者劉建

　　隨著“金豬寶寶”、“奧運(yùn)寶寶”、“世博寶寶”逐漸到了入學(xué)期，這兩年上海的學(xué)區(qū)房行情火爆。今年學(xué)區(qū)房的價(jià)格更是創(chuàng)下了歷史新高，靜安、徐匯個(gè)別樓盤單價(jià)甚至達(dá)到了8萬元，堪比濱江豪宅。

　　然而，一個(gè)不能忽視的事實(shí)是，購買學(xué)區(qū)房并非100%保證孩子能就讀名校，無論是政策層面，還是落戶等操作層面都存在風(fēng)險(xiǎn)，都可能會造成“人財(cái)兩空”的局面。有識之士呼吁，只有從根本上實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的公平配置，才能消除學(xué)區(qū)房價(jià)格畸高的市場基礎(chǔ)。

　　高價(jià)學(xué)區(qū)房不愁嫁

　　始建于1989年的靜安區(qū)海防村小區(qū)位于海防路上，和九年一貫制的名校“上海靜安區(qū)教育學(xué)院附?！币粔χ簦钦麄€(gè)靜安區(qū)最熱的學(xué)區(qū)房小區(qū)。據(jù)房屋中介介紹，今年初，該小區(qū)曾有一間23平方米的亭子間，以240萬元出售，均價(jià)突破10萬元?！罢f到底就是一個(gè)亭子間，但人家房東掛牌時(shí)就說了一句話，‘我是學(xué)區(qū)房，對口靜教院’，這套房子掛出來不到一周就賣掉了”。

　　近日，蘇先生因?yàn)橹脫Q需求要賣掉該小區(qū)內(nèi)一套位于三樓的單元，39平方米的報(bào)價(jià)是300萬元，單價(jià)7.69萬元，幾乎和徐匯濱江的豪宅相同。蘇先生心態(tài)篤悠悠。“有學(xué)校在，不愁價(jià)格也不愁沒人買?！备鶕?jù)周邊中介公司提供的數(shù)據(jù)，三年前海防村的單價(jià)還只有4.5萬元左右，而現(xiàn)在成交均價(jià)達(dá)到了6.8萬元至7.5萬元，漲幅接近67%，年漲幅超過20%。

　　據(jù)記者了解，目前上海學(xué)區(qū)房最高價(jià)主要在徐匯和靜安兩區(qū)，除了“靜教院附?！蓖?，像徐匯的匯師小學(xué)、上海小學(xué)對口的學(xué)區(qū)房最高也漲至8萬元。

　　走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，無論是在靜安、徐匯，還是虹口、閘北，但凡提及學(xué)區(qū)房，每家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問都能說得頭頭是道。在這個(gè)二手房成交量低迷的市場上，學(xué)區(qū)房成了拉升業(yè)績的中流砥柱。“學(xué)區(qū)房幾乎每月掛牌價(jià)都在上漲”；“同一個(gè)小區(qū)的房子，從3月份到現(xiàn)在漲了十幾萬”；“哪怕是四五十年的老房子，一年的漲幅也要超過50%”……在房源供不應(yīng)求的情況下，一些名校附近的房產(chǎn)中介門店光靠學(xué)區(qū)房業(yè)務(wù)，每月也能賺個(gè)盆滿缽滿。

　　滬上一家地產(chǎn)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，僅8月前20天二手房的成交量就比7月同期上漲愈4成，其中類似學(xué)區(qū)房這樣的優(yōu)質(zhì)房源占到了很大比例。

　　掛靠戶口兼帶投資

　　學(xué)區(qū)房價(jià)的持續(xù)上漲，也催生市場出現(xiàn)了“抱著孩子買學(xué)區(qū)房”的怪現(xiàn)象。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部分析師盧文曦告訴記者：“現(xiàn)在上海許多名校入學(xué)的基本條件都要入戶籍滿三年，因此加劇了恐慌性購買的人群，許多家長在小孩兩三歲的時(shí)候就開始入手學(xué)區(qū)房?！?/p>

　　在建筑設(shè)計(jì)院工作的陸先生告訴記者，自從有了孩子，他就開始關(guān)注周邊區(qū)內(nèi)哪里有幼兒園，哪個(gè)小學(xué)是重點(diǎn)?！艾F(xiàn)在已經(jīng)不是光有戶口就能入學(xué)的年代了，入戶的年限，房產(chǎn)證上的名字，甚至是否是‘人戶分離’，里面是很有講究的。”陸先生表示，今年一定要買房子了，難保到我們小孩入學(xué)那會兒，學(xué)校會不會要求入戶4年以上。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐瞿溪路分行經(jīng)理丁政告訴記者：“學(xué)區(qū)房的需求久盛不衰，孩子能進(jìn)名校的同時(shí)還能抗跌保值，買家當(dāng)然趨之若鶩。”

　　據(jù)了解，目前市場上購買學(xué)區(qū)房的家長一般分為兩種：一種是把原來居住的房子出售之后，置換成目標(biāo)學(xué)校的學(xué)區(qū)房。這類家長的購房實(shí)力相對有限，對于住房條件也不那么苛求；另一種是兼顧投資。這類購房者具有一定的資金實(shí)力。他們購買學(xué)區(qū)房后，只是遷入戶口，不入住，把房子另行出租。

　　“現(xiàn)在還有一些中介專門炒學(xué)區(qū)房，一套房子最快一年倒手一次，價(jià)格最少漲20%以上?！弊鲋薪榈狞S先生介紹說，一套對口上海小學(xué)的房源，已經(jīng)被其同事跟了6年，“基本上買的人都是為了小孩讀書的，一套41平方米的房子轉(zhuǎn)手了3次，從最早的120萬元漲到了現(xiàn)在的190萬元，中介在里面每次都賺了不少?！?/p>

　　政策變數(shù)帶來風(fēng)險(xiǎn)

　　信義房屋分析師邱丹介紹，近期該公司調(diào)查了黃浦、徐匯兩區(qū)2012年和2013年公辦小學(xué)對應(yīng)居委小區(qū)情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不少學(xué)校對口的居委小區(qū)都發(fā)生變化，以徐匯第一中心小學(xué)為例，2013年與2012年相比，對口居委小區(qū)少了復(fù)襄、淮中(部分)、新樂、陜新、淮海、延慶等。

　　以上師大一附小為例，2013年與2012年相比，對口居委小區(qū)少了紫鵑園、紫薇園。

　　資深房產(chǎn)分析師陸騎麟告訴記者：“由于上海的優(yōu)質(zhì)教育資源分布不均衡，導(dǎo)致部分教育質(zhì)量較高的區(qū)域或?qū)W校往往面臨著很大的入學(xué)壓力。有些區(qū)域?yàn)榱司徑馊雽W(xué)壓力，平衡各學(xué)校的生源，調(diào)整小區(qū)對口學(xué)校的情況頗為常見，因此在購買學(xué)區(qū)房時(shí)，仍需慎重考慮?！?/p>

　　不少教育專家也表示，“學(xué)區(qū)房之所以價(jià)格高主要就是因?yàn)榻逃Y源的分配，如果有一天教育部門出臺新政策要將現(xiàn)有的教育資源打破重新分配，或者打破學(xué)區(qū)，讓名校的老師到各個(gè)學(xué)校輪崗，那學(xué)區(qū)房的價(jià)格肯定會跌下來”。

　　近期，有關(guān)方面針對“是否購買學(xué)區(qū)房”進(jìn)行調(diào)查，八成受訪者認(rèn)為學(xué)區(qū)房價(jià)格純屬市場操作，然而當(dāng)話題轉(zhuǎn)向自身時(shí)，近五成家長表示會考慮購買學(xué)區(qū)房。而在子女順利入學(xué)后，逾六成受訪者稱學(xué)區(qū)房不會用于自住。

　　面對這一系列調(diào)查數(shù)據(jù)，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，從目前市場情況來看，學(xué)區(qū)房房價(jià)已有透支跡象。調(diào)查結(jié)果可以看到，購買學(xué)區(qū)房實(shí)現(xiàn)入學(xué)目標(biāo)后，多用于出讓或出租。如果只為出租，首先要考慮租金與房價(jià)的租售比，這之間的落差顯然會比較大。

　　上海民建經(jīng)濟(jì)委員會副主任邢元志表示，希望學(xué)區(qū)的劃分能更加明晰，學(xué)區(qū)半徑能盡量擴(kuò)大，這樣家長的選擇面也會更寬一些，“學(xué)區(qū)房”才會不那么緊俏。而只有從根本上實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源在各個(gè)小學(xué)的公平配置，才能消除學(xué)區(qū)房價(jià)格畸高的市場基礎(chǔ)。

正凱編輯：chenyun