一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房
一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
要么缺少土地證，要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手;另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結合如下案例做一分析。
【房屋買賣】產(chǎn)權主體有問題，合同無效
二、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。
如姜某與錢某是夫妻關系，1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)時，錢某提交了房屋所有權證、結婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領取了406室產(chǎn)權證后搬入406室居住，對房屋還進行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認房屋買賣無效。
【房屋買賣】侵犯優(yōu)先購買權，合同無效
三、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見征詢書》，征詢購買意向?！兑庖娬髟儠飞狭忻鞣课菝科椒矫變r格8500元，總價90多萬元，辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當3月份張先生的租賃合同快到期準備向房產(chǎn)公司購買這間商鋪時，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。
【房屋買賣】非法轉讓購房合同的，合同無效
四、非法轉讓，合同無效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;3、依法收回土地使用權的;4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
舉例說明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權，一并轉讓給孫先生，總價款68萬元。當天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。
【房屋買賣】單位違反規(guī)定購房，合同無效
五、單位違反規(guī)定購房，合同無效
機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
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